Dans un arrêt du 1er juillet 2020, le Conseil d’État réaffirme que le régime de la TVA sur marge ne s’applique pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère de terrain bâti.

En principe, la TVA est une contribution touchant le chiffre d’affaires et non le bénéfice. Ainsi, la totalité du prix de vente est concernée. En contrepartie, le vendeur assujetti peut déduire la TVA qui lui a été facturée en amont.

La TVA sur marge obéit à des règles presque opposées dans leur fondement. Ainsi, la TVA sera calculée, non pas sur le chiffre d’affaires mais sur la marge réalisée, ce qui amène certains auteurs à considérer la TVA sur marge comme un impôt sur les bénéfices.

En l’espèce, une société de marchand de biens a acquis un ensemble immobilier constitué d’un terrain sur lequel était implantée une maison d’habitation. Après son acquisition, l’ensemble immobilier a fait l’objet d’une division en neuf parcelles cédées en six lots distincts, l’une constituée d’un terrain supportant la construction et les huit autres de terrains nus.

La société a fait l’objet d’un contrôle fiscal, à l’issue duquel elle a été assujettie à des rappels de TVA procédant de la remise en cause du régime de la TVA sur la marge, dont elle avait fait application pour les opérations de cession de terrains à bâtir.

Le Tribunal administratif puis la Cour administrative d’appel ont tous deux fait droit aux demandes de la requérante en la déchargeant des rappels TVA auxquels elle a été assujettie. A la suite à ces décisions, le ministre de l’Action et des Comptes publics a donc saisi le Conseil d’Etat.

Dans sa décision, le Conseil d’État infirme la décision de la Cour administrative d’appel et explique que « les règles de calcul dérogatoires de la TVA s’appliquent aux opérations de cession de terrains à bâtir qui ont été acquis en vue de leur revente et ne s’appliquent donc pas à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti ».

Ainsi, les juges d’appel ont donc mal interprété les dispositions du Code général des impôts en jugeant que ne faisait pas obstacle à la mise en œuvre du régime de la TVA sur marge la circonstance que les biens cédés comme terrains à bâtir n’avaient pas été acquis comme tels.

Par Elie Lellouche

Les squats occupent depuis quelques semaines la 1ère page des journaux ;

Théoule-sur-Mer, une résidence occupée et une libération des lieux qui se fait attendre.

Seulement, il n’y a pas que les maisons d’habitation qui peuvent être squattées, il y a aussi des terrains nus, des entrepôts et des cellules commerciales.

Les conséquences peuvent être lourdes pour l’entrepreneur.

En premier lieu, aussi longtemps que l’occupation durera, le propriétaire ne pourra effectivement pas librement disposer de ses biens. Son accès aux emprises occupées, ou celui de toute autre personne régulièrement titrée, demeure strictement prohibé tout au long de l’occupation. Cette interdiction n’est pas à négliger puisque la braver exposerait alors son auteur à des poursuites pénales du chef de violation de domicile (que les lieux soient occupés à usage personnel ou professionnel). Le transport sur les lieux pour négocier une libération amiable ou pour sécuriser et récupérer des effets demeurés dans les lieux que certains propriétaires seraient alors tentés d’engager sont donc à proscrire, tout du moins sans l’accord exprès et formel de l’occupant ou l’autorisation préalable d’un juge.

En deuxième lieu, l’occupation sans droit ni titre expose le propriétaire à des conséquences financières, souvent significatives.

Les conséquences financières ne se limitent par ailleurs pas aux seuls loyers ou redevances perdues mais peuvent, et d’ailleurs assez fréquemment, également résulter de l’entrave à l’exploitation normale du bien que fait subir l’occupation irrégulière au propriétaire. Il en est ici question de l’obstacle à la remise en location ou, plus dommageable encore, de l’obstacle à la vente que présente l’occupation illicite.

Enfin et en dernier lieu, l’occupation sans droit ni titre expose le propriétaire à des risques en termes de responsabilité puisque, conformément aux dispositions de l’article 1244 du Code civil, le propriétaire d’un bâtiment est toujours responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction. Cette responsabilité est d’autant plus sérieuse en la matière que, non seulement le propriétaire ne peut plus librement accéder à ses biens pour veiller à leur entretien ou réparer d’éventuels vices que, surtout, l’occupation illicite dont il est victime ne le décharge pas nécessairement de cette responsabilité.

Aussi, toute la problématique est de faire en sorte que cette occupation illicite soit la plus courte possible.

Dès lors qu’il ne constitue pas le domicile professionnel ou personnel d’un occupant titré (propriétaire, locataire, occupant précaire), la libération de tout bien immobilier (bâti ou non bâti) doit obligatoirement être ordonnée par un juge (I). Pour autant, le prononcé d’une décision d’expulsion n’emporte pas automatiquement ni nécessairement la libération immédiate des lieux. Il y a donc lieu de rester attentif à la procédure d’exécution de la décision prononcée, laquelle peut s’avère souvent longue et complexe (II).

I – La saisine obligatoire du juge

En cas d’occupation d’un bien ne constituant pas un domicile, l’introduction d’une procédure judiciaire constitue un préalable indispensable pour mettre fin à une occupation sans droit ni titre et obtenir le concours de la force publique, presque toujours indispensable pour y parvenir.

L’efficacité de la procédure introduite, que ce soit au regard du délai de l’instance que de la teneur de la décision espérée, dépendra alors très largement de la rigueur avec laquelle le plaideur préparera son dossier (A).

La collecte et l’exploitation des éléments du dossier lui permettront ensuite de déterminer à la fois le cadre procédural adapté au besoin du propriétaire entravé, mais également d’attirer l’attention du juge sur les éléments qui devront le conduire à ordonner une libération dans des délais les plus réduits possibles (B).

Une fois la décision d’expulsion prononcée, il reste au propriétaire alors au propriétaire d’en confier l’exécution à un huissier de justice (C).

A – Préparation du dossier : collecte et instruction des éléments indispensables au succès de l’instance

Si l’introduction d’une instance aux fins d’expulsion peut s’avérer relativement simple tant les règles juridiques en jeu sont a priori de compréhension facile, il ne faut pourtant pas négliger la collecte minutieuse des pièces justificatives nécessaires pour emporter la conviction du juge.

♦  Il est d’abord question de la qualité à agir, dont le plaideur devra faire la démonstration. Il lui faudra alors apporter la preuve de son droit de solliciter l’expulsion des occupants irréguliers.

La reine des preuves est bien entendu la production du titre de propriété, bien qu’une attestation notariée de propriété, pour peu qu’elle soit récente, suffise encore à la majorité des juridictions. Cette dernière présente par ailleurs un avantage parfois non négligeable puisqu’elle permet d’épargner au demandeur d’avoir à divulguer à l’adversaire les informations de l’acte de vente qu’il souhaiterait conserver confidentielles.

♦ Il est ensuite question de l’intérêt à agir ; autrement dit, de la démonstration apportée par le plaideur que les biens qui lui appartiennent font bien l’objet d’une occupation sans droit ni titre.

Cette preuve n’est pas aisée à rapporter puisque les juridictions ne se satisfont évidemment pas d’une simple déclaration du propriétaire.

Seul un procès-verbal de constat constituera alors la preuve suffisante pour établir, aux yeux du juge, la réalité de l’occupation irrégulière. Il permettra en outre de conférer date certaine à l’occupation irrégulière et d’offrir au juge une description des conditions d’occupation, informations fondamentales dans l’appréciation de la mesure d’expulsion sollicitée.

♦  Il est enfin question du bien-fondé des demandes qui seront présentées à la juridiction, notamment au regard de la suppression des délais de grâce qui pourra être sollicitée par le plaideur (cf. infra).

Les chances de succès d’une telle demande seront en grande partie conditionnée par la démonstration que fera le propriétaire de la nécessité urgente qu’il a de récupérer la jouissance des biens occupés.

Dès lors, il conviendra que le plaideur puisse collecter tous les éléments de nature à démontrer l’entrave que constitue l’occupation irrégulière sur l’exploitation de son bien tels qu’une promesse de vente, une promesse de bail, des marchés de travaux si le bien doit en faire l’objet, etc.

Ces éléments collectés, le propriétaire est alors préparé pour identifier et saisir la juridiction compétente.

B – L’introduction et le déroulement de l’instance : détermination de la juridiction compétente, de la voie procédurale et des moyens de droit

♦ Si la détermination de la juridiction compétente territorialement pose peu de difficultés puisqu’il s’agit toujours de celle dans le ressort de laquelle est situé le bien occupé, la détermination de la juridiction matériellement compétente mérite plus d’attention puisque l’action peut alternativement relever de la compétence du tribunal de grande instance ou de celle du tribunal d’instance.

Le partage de la compétence matérielle entre ces deux juridictions de premier degré est alors fixé par les dispositions de l’article R. 221-5 du Code de l’organisation judiciaire, lesquelles attribuent au tribunal d’instance une compétence exclusive pour les « actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre ».

A contrario, tous les autres types d’occupations irrégulières en matière civile, qu’elles affectent des ouvrages bâtis à usage de commerce ou industriel ou qu’elles affectent des terrains nus à toutes fins (y compris aux fins d’habitation), relèvent de la compétence du tribunal de grande instance.

♦ Une fois la juridiction compétente identifiée, il convient de choisir la voie procédurale la plus opportune.

La voie du référé semble ici, de façon générale, devoir être privilégiée puisqu’elle emporte trois avantages considérables.

Ainsi, elle permet, du moins en théorie, d’obtenir un audiencement plus prompt qu’au fond. En deuxième lieu, elle confère l’exécution provisoire de droit à la décision à intervenir. Puis, en dernier lieu, elle n’est pas soumise à l’obligation d’une postulation devant le tribunal de grande instance.

En cas d’urgence dûment avérée, la voie du référé d’heure à heure (et du jour fixe si le fond est privilégié), quoique plus lourde puisqu’elle nécessite l’autorisation préalable de la juridiction saisie, est également adaptée puisqu’elle circonscrira les délais à une convocation à brefs délais et les débats à une audience.

Ceci étant, les plaideurs devront demeurer attentifs aux cas d’espèce particuliers qui, par la typologie de l’occupation irrégulière rencontrée, particulièrement lorsqu’elle est à usage d’habitation et qu’elle dure depuis une certaine durée, devront aussi envisager la saisine du juge du fond.

En effet, la Cour européenne des droits de l’Homme, à travers son arrêt « Winterstein »[1], a imposé au juge national d’exécuter un examen de proportionnalité entre la mesure d’expulsion sollicitée et l’ingérence qu’elle induit sur le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants.

♦ Les moyens de droit et de fait, outre la cessation du trouble illicite que constitue l’occupation sans droit ni titre du bien appartenant à autrui, seront concentrés sur la suppression des délais dont les occupants pourront éventuellement bénéficier une fois la décision prononcée – lesquels peuvent durer jusqu’à trois ans.

La portée, le bénéfice et la durée de ces délais sont régis par le code des procédures civiles d’exécution aux termes de ses articles L. 412-1 et suivants[2].

Il résulte de ces articles que deux situations sont à distinguer.

L’occupation illicite ab initio bénéfice d’un régime plus strict qui permet au plaideur d’obtenir la suppression des délais visés aux articles L. 412-1 et L. 412-6 dès lors qu’elle s’exécute sur un bien à usage de domicile.

Pour sa part, l’occupation illicite qui résulte de l’échéance pour toute cause d’un titre d’occupation valablement accordé, offre quant à elle un régime plus protecteur pour l’occupant.

Ce dernier bénéficiera a minima d’un délai de 2 mois pour libérer spontanément les lieux à compter de la signification de la décision et, lorsqu’il s’agira de locaux à usage d’habitation, d’un sursis à exécution de l’expulsion pour cause de trêve hivernale (1er novembre – 31 mars).

Ceci étant, l’attention des propriétaires et des praticiens doit être attirée sur la possibilité pour l’occupant irrégulier de solliciter, en toute hypothèse, le bénéfice de délais de grâce sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, lesquels peuvent alors durer de 3 mois à 3 ans.

Il est donc essentiel, pour éviter au propriétaire de subir les conséquences d’une longue occupation, que le plaideur puisse justifier dès l’introduction de son recours de toutes les circonstances de fait qui militent en faveur d’une libération urgente des lieux.

C’est sur la base de l’ensemble de ces éléments que le juge prononcera sa décision et déterminera les modalités de libération des lieux. Or, même dépourvue de délais, le prononcé de la décision d’expulsion n’emporte pas libération immédiate des lieux. Il appartient en effet au propriétaire de saisir un huissier, dont il relève de l’office exclusif la mise en œuvre de cette mesure.

II – La mise en œuvre de la décision d’expulsion : voies de recours et exécution

La mise en œuvre de la décision d’expulsion dépend essentiellement de deux paramètres : d’une part des voies recours que l’occupant évincé peut mobiliser (qui elles-mêmes se divisent en deux catégories) et, d’autre part, des diligences d’exécution forcée qui doivent être confiées à un huissier de justice.

♦ Tout d’abord, l’occupant peut contester le principe même de la décision dont il fait l’objet. Le recours s’exerce alors par la voie de l’appel devant la Cour dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance de référé et dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement au fond.

Toutefois, lorsque cet appel est interjeté à l’encontre d’une ordonnance de référé ou d’un jugement au fond assorti de l’exécution provisoire, l’appel n’interrompt pas les effets exécutoires de la décision contestée.

Dès lors, le propriétaire peut poursuivre, à ses risques et périls certes, l’exécution de la décision ordonnant l’expulsion des occupant sans droit ni titre. L’opportunité de la poursuite de l’exécution dans cette hypothèse s’évalue alors à chaque d’espèce, au regard de la décision prononcée par le juge du premier degré.

L’expérience montre néanmoins que, en matière de référé, les cas de réformation d’une ordonnance de première instance demeurent rares et ne tiennent, pour l’essentiel, qu’à des violations formelles de la loi (par exemple la violation du principe du contradictoire).

♦ Ensuite et surtout, indépendamment de l’appel interjeté contre la décision d’expulsion et dès lors que le commandement de quitter les lieux a été signifié à l’occupant litigieux, ce dernier peut toujours solliciter du juge de l’exécution l’octroi de délais supplémentaires pour se maintenir dans les lieux.

La saisine du juge de l’exécution (ci-après « JEX ») n’est pas davantage suspensive des effets exécutoires de la décision rendue (qui sont de droit en référé ou accordés par le juge du fond) jusqu’au prononcé de sa décision par le JEX.

Aussi, le propriétaire peut toujours poursuivre l’exécution de la procédure d’expulsion jusqu’à ce que le JEX n’ait purgé sa saisine par le prononcé d’une décision.

Toutefois, l’attention des plaideurs doit ici être attirée sur la circonstance que la saisine du JEX par l’occupant rend alors le propriétaire débiteur d’une « obligation de loyauté », laquelle lui commande de ne pas exécuter la décision d’expulsion dont le JEX se trouve saisi.

La violation de cette obligation de loyauté, si elle n’autorise pas le JEX à modifier le titre exécutoire ayant prononcé l’expulsion en ordonnant la réintégration de l’occupant dans les lieux, lui permet de condamner le propriétaire à réparer le préjudice en résultant.

Le risque est alors exclusivement pécuniaire et sera, souvent, compensé par les condamnations que les occupants sans droit ni titre auront été condamnés à verser par le juge du premier degré au titre de la violation du droit de propriété causé.

En revanche, si l’expulsion n’a pas été mise à exécution avant le prononcé de sa décision par le JEX, alors tout délai que ce dernier accorderait aux occupants feront obstacle à toute exécution jusqu’à leur expiration.

Le propriétaire pourra alors toujours interjeter appel du jugement qui accorderait de tels délais. Il faut toutefois savoir que, dans cette hypothèse, l’appel n’est pas suspensif des effets du jugement. L’opportunité d’un tel appel s’appréciera donc en fonction du délai accordé par le JEX et des délais d’audiencement à prévoir devant la Cour.

♦ Enfin, la libération effective des lieux dépendra des diligences exécutées par l’huissier de justice pour la mettre en œuvre.

Or et dans un premier temps, les délais d’exécution de ces diligences dépendent largement de la date à laquelle la force publique accordera son concours pour mettre fin à l’occupation illégitime.

La difficulté réside ici dans la disponibilité des forces de l’ordre, laquelle veut varier, parfois sensiblement, d’un secteur à l’autre et d’un cas d’espèce à l’autre. L’huissier instrumentaire des opérations ne disposent pas du pouvoir de contraindre l’Etat à accorder son concours et seule une action en responsabilité pourra permettre au propriétaire d’obtenir la réparation du préjudice qui résulterait d’un retard dans le concours sollicité.

Puis, dans un second temps, la libération effective des lieux suppose également qu’ils soient vidés des meubles éventuellement laissés sur place par les occupants.

Le sort des meubles, régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, permet alors au propriétaire de les laisser sur place jusqu’à ce que le JEX ne statue sur leur sort (mise en vente aux enchères ou abandon) ou encore de les déplacer, à ses frais avancés, dans un lieu de son choix jusqu’à ce que le JEX ne statue sur leur sort.

La date de l’audience à laquelle le juge de l’exécution sera appelé à statuer sur le sort des meubles est connue au jour de l’expulsion et communiquée aux occupants sous la forme d’une assignation qui leur est signifiée pendant cette opération.

Il convient donc pour le propriétaire d’anticiper les éventuelles difficultés que pourront présenter la gestion des meubles des occupants évincés.

 – 

[1] Cour européenne des droits de l’Homme, Winterstein et autres c. France, requête n° 27013/07, 17 octobre 2013

[2] Code des procédures civiles d’exécution, article L. 412-1, modifié par la Ioi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 201 : Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Article L. 412-3, modifié par la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 – art. 143 : Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. […]

Article L. 412-4, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 – art. 27 (V) : La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du Code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Article L. 412-6, modifié par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 – art. 201 : Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait. Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

Par Claire-Marie Dubois-Sapenlé et Romain Desaix