Ce nouvel arrêt confirme que le Juge administratif statue désormais dans un sens tendant à davantage de souplesse dans son appréciation de l’insertion de la construction projetée dans son environnement.

Par une décision en date du 9 novembre 2015, le Conseil d’Etat est venu confirmer sa jurisprudence « Grands magasins de La Samaritaine – Maison Ernest Cognacq » (CE, 2/7 SSR, 19 juin 2015) relative à l’insertion des projets de construction dans leur site.

D’une part, les Juges du Palais Royal ont censuré la décision de la Cour administrative d’appel de Nantes (CAA de Nantes, 10 octobre 2014, n° 13NT02551) au motif que la Cour avait exercé un contrôle restreint limité à l’erreur manifeste d’appréciation alors qu’elle aurait dû procéder à un contrôle normal sur la question de savoir si le projet de construction s’insérait dans son environnement.

C’est ainsi que cet arrêt précise que « Considérant qu’eu égard à la teneur des dispositions de l’article UB 11 du règlement en cause, en particulier de celles des points UB 11.1 et UB 11.3.1, il appartient au juge de l’excès de pouvoir, saisi d’un moyen en ce sens, d’apprécier si l’autorité administrative a pu légalement autoriser la construction projetée, compte tenu de ses caractéristiques et de celles des lieux avoisinants, sans méconnaître les exigences résultant de cet article ; que, dans l’exercice de ce contrôle, le juge doit tenir compte de l’ensemble des dispositions de l’article et de la marge d’appréciation qu’elles laissent à l’autorité administrative pour accorder ou refuser de délivrer une autorisation d’urbanisme ; que, dès lors, en se bornant à s’assurer qu’en délivrant le permis de construire contesté, le maire de Saint-Herblain n’avait pas commis d’erreur manifeste d’appréciation au regard des dispositions du point UB 11.3.1 du règlement du plan local d’urbanisme, la Cour administrative d’appel de Nantes a commis une erreur de droit ; que son arrêt doit, pour ce motif, être annulé, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens du pourvoi ».

D’autre part, statuant sur le fond, le Conseil d’Etat a procédé à une analyse nuancée de l’insertion de la construction projetée dans son tissu urbain en précisant que « l’obligation pour une construction nouvelle de tenir compte de son environnement et de s’y intégrer ne fait pas obstacle à ce qu’elle présente, dans le respect des prescriptions du règlement relatives à la hauteur, une différence d’échelle avec les constructions pavillonnaires avoisinantes ».

Il a en conséquence considéré que la construction d’un immeuble d’habitation de 33 logements qui présentait « une hauteur et un volume plus importants que les maisons d’habitation voisines » ne méconnaissait pas les prescriptions des articles UB 11.1 et UB 11.3.1 du Plan local d’urbanisme.

Ce nouvel arrêt confirme que le Juge administratif statue désormais dans un sens tendant à davantage de souplesse dans son appréciation de l’insertion de la construction projetée dans son environnement.

Par un arrêt en date du 29 septembre 2015, la Cour de cassation a rendu une nouvelle décision qui alimente la problématique de l’indemnité de la dépréciation du surplus.

En appel (CA Limoges, 18 novembre 2013), la Cour s’était déclarée incompétente pour statuer sur la demande indemnitaire accessoire de l’exproprié destinée à couvrir le préjudice correspondant à l’inconstructibilité d’une bande de terrain de 75 mètres de part et d’autre de l’axe de la route nouvellement implantée sur l’emprise expropriée aux motifs que cette inconstructibilité est la conséquence d’une servitude d’urbanisme dont le régime indemnitaire relève de la compétence du Juge administratif, en application des dispositions des articles L. 111-1-4 et L. 160-5 du Code de l’urbanisme.

C’est au visa de l’article L. 13-13, devenu L. 321-1 du Code de l’expropriation selon lequel « les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation » que la Haute Juridiction a considéré qu’en « statuant ainsi alors que la dépréciation alléguée tenait à la marge d’inconstructibilité résultant directement de l’emprise pour laquelle l’expropriation avait été ordonnée, la Cour d’Appel a violé le texte susvisé ».

En l’espèce, l’emprise expropriée correspondait à une bande de terrain traversant une unité foncière en vue de la construction d’une voie de circulation. Les emprises non expropriées devenaient partiellement inconstructibles selon la servitude d’urbanisme instituée par les prescriptions de l’ancien article L. 111-1-4 du Code de l’urbanisme devenu L. 111-6.

C’est dans ces circonstances que la Cour de cassation a considéré que cette inconstructibilité résultait directement de l’emprise pour laquelle l’expropriation avait été ordonnée de sorte que le Juge de l’expropriation est compétent pour connaître de la demande indemnitaire formée au titre de la dépréciation du surplus qui en résultait.

Cette décision offre l’occasion au Conseil d’Etat d’apporter des précisions sur la procédure d’attribution d’une concession d’aménagement.  

En l’espèce, une commune avait lancé une procédure de consultation en vue de la passation d’une concession d’aménagement portant sur la restructuration urbaine de trois secteurs situés en centre-ville.

Cette convention a fait l’objet d’un recours en contestation de sa validité par la SAGEM (SA gardéenne d’économie mixte) dont l’offre avait été rejetée. En première instance, le Tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande d’annulation de la concession d’aménagement. La Cour administrative d’appel ayant confirmé le jugement, la SAGEM s’est pourvue en cassation et la Haute juridiction a censuré l’arrêt pour erreur de droit.

Le Conseil d’Etat précise d’abord que le concédant doit tenir compte des capacités techniques et financières des candidats à l’opération d’aménagement. En conséquence, il est impossible pour le concédant de sélectionner un opérateur n’ayant pas justifié de ses capacités dans sa candidature. Ainsi les capacités techniques et financières doivent être appréciées au stade de la candidature de sorte que le concédant ne peut pas examiner une offre qui repose sur une candidature incomplète.

Ensuite, le Juge administratif vient donner toute sa portée au principe d’égalité de traitement des candidats en censurant pour erreur de droit le raisonnement de la Cour d’appel. Les Juges du fond avaient écarté la méconnaissance du principe d’égalité alors même que le candidat retenu avait été conseillé, y compris pendant la phase de négociation, par un cabinet d’architecture, maître d’œuvre de la commune, et qu’en l’espèce, ce même maître d’œuvre avait réalisé les dossiers de demande de permis de construire nécessaires à l’opération et sur le fondement desquels les offres devaient être élaborées.

Enfin, était en cause les modifications apportées au stade de la signature de la concession d’aménagement. Le Conseil d’Etat considère que la Cour d’appel a inexactement qualifié les faits qui lui étaient soumis lorsqu’elle a jugé que les changements apportés en cours de procédure n’avaient pas modifié substantiellement l’économie du projet mis à la concurrence.

Cette décision donne l’occasion au Juge administratif de livrer des précisions utiles sur un principe fondamental du droit de la commande publique, celui de l’égalité de traitement des candidats dans la procédure de passation des concessions d’aménagement.

Le Conseil d’État livre dans cet arrêt une application stricte de l’article R. 424-1 du Code de l’urbanisme.

Pour le comprendre, il est utile de rappeler quelques dispositions relatives aux déclarations préalables de travaux.

Aux termes de l’article R. 423-38 du Code de l’urbanisme, l’autorité chargée de l’instruction des déclarations préalables peut, dans le délai d’instruction d’un mois, adresser au demandeur un courrier sollicitant les pièces complémentaires.

L’article R. 423-39 prévoit qu’à défaut de production des pièces manquantes dans le délai de trois mois à compter de la demande, la déclaration préalable fait l’objet d’une décision tacite de rejet.

L’article R. 421-1 précise qu’« à défaut de notification d’une décision expresse dans le délai d’instruction déterminé […], le silence gardé par l’autorité compétente vaut, selon les cas : / a) Décision de non-opposition à la déclaration préalable […] ».

Aux termes de sa décision du 9 décembre 2015, le Conseil d’Etat a jugé que l’illégalité d’une demande de pièces complémentaires par l’autorité chargée de l’instruction d’une déclaration préalable de travaux entache d’illégalité la décision tacite d’opposition prise en application de l’article R. 423-39 du Code de l’urbanisme. Toutefois, cette illégalité ne saurait avoir pour effet de rendre le pétitionnaire titulaire d’une décision implicite de non-opposition.

Cette décision fait suite à celle rendue par le Conseil d’Etat le 8 avril 2015 (CE, 8 avril 2015, n° 365804) aux termes de laquelle le Juge s’était prononcé sur les conséquences contentieuses de l’annulation pour excès de pouvoir d’une décision de demande de pièces complémentaires dans le cadre d’une déclaration préalable. A cette occasion, la Haute juridiction avait précisé que l’annulation d’une décision de demande de pièces complémentaires prise en application de l’article R. 423-39 du Code de l’urbanisme ne fait pas disparaître la décision tacite d’opposition née conformément au b) de cet article. En effet, le Juge administratif ne peut, en l’absence de conclusions dirigées contre la décision tacite d’opposition, prononcer d’office son annulation par voie de conséquence de l’annulation de la demande de pièces complémentaires. Cette solution est confirmée aujourd’hui par la décision commentée mais seulement dans l’hypothèse où l’illégalité de la demande est constatée.

Par cette décision en date du 15 décembre 2015, le Conseil d’Etat a été amené à préciser les droits attachés au certificat d’urbanisme.

Le litige avait pour origine le refus, par le Maire de la commune de Saint-Cergues, de délivrer un permis de construire sollicité par la SCI Saint-Cergues-Les-Hutins en vue de la construction d’un ensemble immobilier composé de vingt-cinq maisons individuelles et de trois bâtiments d’habitation collectifs.

Saisi par la SCI, le Tribunal administratif de Grenoble a annulé ce refus de permis de construire par un jugement qui a été confirmé par la Cour administrative d’appel de Lyon. La commune de Saint-Cergues s’est pourvue en cassation ce qui donne l’occasion au Conseil d’État d’apporter des éclaircissements sur les conséquences attachées à l’obtention d’un certificat d’urbanisme.

En premier lieu, en considérant que l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme « ne réserve pas à la personne qui a présenté la demande de certificat les droits qu’il confère », le Juge administratif rappelle expressément que le certificat d’urbanisme présente un caractère réel et non personnel. En l’espèce, la commune soutenait que la SCI ne pouvait pas se prévaloir de certificats d’urbanisme qu’elle n’avait pas elle-même demandés. Le Conseil d’Etat confirme l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon qui avait jugé que les droits octroyés par le certificat d’urbanisme étaient attachés au terrain et non plus à la personne qui en avait fait la demande (CAA Lyon, 1re ch., 15 octobre 2013, n° 13LY01052).

En deuxième lieu, le Conseil d’Etat livre des précisions sur l’articulation entre le certificat d’urbanisme et la demande d’autorisation de construire. L’article L. 410-1 al. 4 prévoit un délai de dix-huit mois au terme duquel la demande d’autorisation doit être déposée après la délivrance d’un certificat d’urbanisme pour pouvoir bénéficier des droits attachés au certificat. Or, pour le Conseil d’Etat, la circonstance que le certificat d’urbanisme soit délivré postérieurement au dépôt de la demande d’autorisation n’a pas de conséquence sur l’instruction de la demande d’autorisation. Comme le précise le Juge « aucune disposition n’exclut la prise en compte d’un certificat d’urbanisme pour l’examen d’une demande d’autorisation ou d’une déclaration préalable déposée antérieurement à la délivrance de ce certificat et n’ayant pas encore donné lieu à décision de l’autorité administrative ». Ainsi, le pétitionnaire peut profiter du bénéfice du certificat d’urbanisme alors même que ce dernier aurait été délivré après le dépôt de sa demande d’autorisation.

En troisième et dernier lieu, la Haute juridiction indique que le pétitionnaire n’est plus obligé de spécifier expressément à l’administration qu’il souhaite bénéficier des droits que confère le certificat d’urbanisme. En effet, le juge précise que « les dispositions du quatrième alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme sont applicables à une demande d’autorisation déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme, sans qu’y fasse obstacle la circonstance que le demandeur ne s’en est pas expressément prévalu lors de l’instruction de sa demande ».

En conséquence, la décision rendue par le Conseil d’Etat apporte des précisions pratiques intéressantes sur les droits attachés à la délivrance d’un certificat d’urbanisme.

Le décret n° 2016-6 du 5 janvier 2016, publié au Journal Officiel du 6 janvier suivant, modifie la durée de validité des autorisations d’urbanisme. Désormais, les permis de construire, d’aménager, de démolir ainsi que les décisions de non opposition à déclaration préalable ont une durée de validité de trois ans (au lieu de deux ans comme prévu par les anciennes dispositions). Ce délai peut en outre être prorogé deux fois pour une durée d’un an (contre une prorogation d’une année seulement auparavant).

S’agissant spécifiquement des ouvrages de production d’énergie utilisant une des sources d’énergies renouvelables définies à l’article L. 211-2 du Code de l’énergie (et non plus les seuls projets éoliens), la demande de prorogation peut être présentée, tous les ans, dans la limite de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation, le cas échéant après prorogation de l’enquête publique en application de l’article R. 123-24 du Code de l’environnement.

Notons que ces nouvelles dispositions s’appliquent aux autorisations en cours de validité à la date de publication de ce décret.

Ce texte comporte également des corrections et compléments portant sur la fiscalité associée aux autorisations d’urbanisme, afin de tirer les conséquences de la disparition de la participation pour non réalisation des aires de stationnement (PNRAS) et du versement pour dépassement du plafond légal de densité (VDPLD). Les dispositions réglementaires du Code de l’urbanisme y afférentes sont ainsi abrogées.

Le décret procède en outre à une correction de la partie réglementaire du Code de l’urbanisme relative au recours obligatoire à l’architecte, aux fins de mise en cohérence avec la partie législative du même Code.

Enfin, il modifie les dispositions relatives au contenu des demandes de permis de construire, d’aménager et des déclarations préalables : celles-ci doivent désormais préciser le numéro SIRET si le demandeur est une personne morale et la date de naissance s’il s’agit d’une personne physique.

Décret n° 2015-1782 du 28 décembre 2015 modifiant diverses dispositions de la partie réglementaire du Code de l’urbanisme

Décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du Code de l’urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme

Le décret n° 2015-1782 procède principalement à la mise en conformité de la partie réglementaire du Code de l’urbanisme avec les dispositions issues de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dite loi ALUR et de la loi n° 2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des entreprises et portant diverses dispositions de simplification et de clarification du droit et des procédures administratives.

Notamment, il apporte des précisions concernant la procédure de concertation préalable facultative en amont prévue par l’article L. 300-2 du Code de l’urbanisme. Il majore d’un mois, pour tenir compte du délai de saisine de l’autorité environnementale, le délai d’instruction des projets soumis à permis de construire ou à permis d’aménager faisant l’objet d’une étude d’impact, et d’une procédure de mise à disposition du public en application de l’article L. 300-2 du Code de l’urbanisme et de l’article 12 de la loi de simplification de la vie des entreprises.

Le décret n° 2015-1783 procède, dans le prolongement de l’ordonnance n° 2015-1174 du 23 septembre 2015 relative à la partie législative du livre Ier du Code de l’urbanisme, à une nouvelle codification à droit constant de la partie réglementaire du livre Ier de ce Code. La nouvelle partie réglementaire du livre 1er constitue l’annexe dudit décret. Le contenu du PLU est désormais régi par les articles R. 151-1 à R. 151-55 du Code de l’urbanisme.

On peut relever l’insertion d’un nouveau chapitre V relatif au droit de préemption dans les espaces naturels et sensibles ajouté au titre 1er du livre II du Code de l’urbanisme, ainsi que de nouvelles dispositions en matière de déclaration préalable.

Il convient également de noter que la liste des destinations de constructions pouvant être réglementées par le PLU a été modifiée : on compte désormais 5 catégories de destinations (article R. 151-27), lesquelles comprennent elles-mêmes des sous-destinations énumérées à l’article R. 151-28 du Code de l’urbanisme.

Enfin, l’article 12 du décret contient de nombreuses dispositions régissant l’entrée en vigueur des dispositions composant la partie réglementaire du Code.

Par une décision en date du 4 novembre 2015, le Conseil d’Etat a précisé les modalités de la contestation en appel de la fin de non-recevoir tirée du non-respect de la formalité de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme.

L’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme prévoit en effet que le recours contre une autorisation d’urbanisme doit être notifié à l’auteur de la décision et au pétitionnaire.

Le non-respect de cette formalité entraîne l’irrecevabilité du recours à la condition que cette obligation ait été mentionnée dans l’affichage du permis de construire conformément aux dispositions de l’article R. 424-15 du Code de l’urbanisme (CE, avis, 19 novembre 2008, Société Sahelac et Mme Juventin, n° 317279, mentionnée aux tables du recueil).

Précisément, il rappelle cette position en affirmant dans un considérant de principe qu’ « il résulte de la combinaison de ces dispositions que l’irrecevabilité tirée de l’absence d’accomplissement des formalités de notification prescrites par l’article R. 600-1 du code de l’urbanisme ne peut être opposée, en première instance, en appel ou en cassation, qu’à la condition, prévue au deuxième alinéa de l’article R. 424-15 du même code que l’obligation de procéder à cette notification ait été mentionnée dans l’affichage du permis de construire ».

Surtout, le Juge précise les modalités de la preuve de l’accomplissement de cette formalité.

Ainsi, l’auteur du recours qui n’a pas justifié en première instance de l’accomplissement de cette obligation alors qu’il avait été mis à même de le faire, soit par une fin de non-recevoir opposée par le défendeur, soit par une invitation à régulariser adressée par le Tribunal administratif, ne peut produire ces justifications pour la première fois en appel.

Toutefois, le Juge, s’il est saisi d’un moyen en ce sens, y compris pour la première fois en appel, doit vérifier si l’obligation de notification peut effectivement être opposée au regard des conditions fixées par l’article R. 424-15 du Code de l’urbanisme car il convient de s’assurer que le requérant disposait de l’ensemble des informations utiles en vue de respecter les dispositions de l’article R. 600-1 du Code de l’urbanisme.

Par une décision en date du 2 novembre 2015, le Conseil d’Etat a confirmé sa jurisprudence restrictive sur la notion d’opération ou d’action d’aménagement dans le cadre de la mise en œuvre du droit de préemption urbain (article L. 210-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

Précisément, la préemption litigieuse avait été décidée dans le but de réaliser un programme d’habitation sociale d’environ 35 logements sociaux.

Le Conseil d’Etat rappelle alors qu’il résulte des dispositions combinées des articles L. 210-1 et L. 300-1 du Code de l’urbanisme que, « pour exercer légalement ce droit, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain doivent justifier, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité du projet d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’aurait pas été définies à cette date ».

Surtout, la Haute juridiction administrative contrôle la consistance du projet pour caractériser l’existence d’une action ou d’une opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme.

Puis, le Conseil d’Etat vérifie que le projet vise à la réalisation de l’un des objectifs mentionnés à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme.

Dans le présent litige, il a alors considéré qu’un projet de construction de trente-cinq logements sociaux avait une importance suffisante pour caractériser une opération ou action d’aménagement et qu’un tel projet avait pour objet de mettre en œuvre une politique locale de l’habitat.