La question n’est pas nouvelle mais apparait devenir de plus en plus fréquente au regard du nombre croissant de contentieux la concernant; lors des ventes et acquisitions de sites, il arrive de découvrir avant ou après la conclusion de l’acte de vente que les sols sont pollués, entrainant alors des travaux coûteux pour procéder à la dépollution.
Plusieurs dispositifs légaux et contractuels permettent alors de protéger l’acquéreur.
Il importe de présenter les actualités relatives à ces dispositifs, qui concernent la portée de l’obligation d’information du vendeur (I) et les actions ouvertes à l’acquéreur contre le vendeur (II).
I. Actualité relative à la portée de l’obligation d’information du vendeur
1°) Tout d’abord, le vendeur est tenu d’une obligation d’information et doit informer l’acquéreur lorsqu’une installation soumise à autorisation ou à enregistrement a été exploitée sur le terrain objet de la vente, ainsi que, le cas échéant, des dangers et inconvénients découlant de son exploitation, conformément à l’article L. 514-20 du Code de l’environnement.
Il s’agit d’une obligation de résultat pour laquelle doit être pris en compte l’ensemble du site d’une installation classée, et c’est ce qu’a récemment rappelé la Cour de cassation.
Dans cette affaire, une communauté urbaine avait fait l’acquisition de parcelles, sur lesquelles se trouvaient d’anciennes constructions, pour réaliser des travaux d’extension d’une ligne de tramway. Toutefois, différents métaux et produits chimiques en quantités anormales ont été découverts dans les sols, caractérisant une pollution industrielle.
La communauté urbaine reprochait alors au vendeur de ne pas l’avoir informée qu’une installation soumise à autorisation avait été exploitée sur le site. Le vendeur soutenait qu’une telle information n’était pas due dès lors que la parcelle cédée constituait seulement l’entrée de l’usine et abritait la maison du gardien, et devait donc être regardée comme n’étant pas incluse dans le périmètre de l’installation classée soumise à autorisation.
Ainsi, par un arrêt n° 21-21.933 en date du 21 septembre 2022, la Cour de cassation censure le raisonnement de la Cour d’appel qui avait retenu qu’il n’était pas démontré qu’une activité classée avait été exercée sur les parcelles cédées alors que cette juridiction avait par ailleurs relevé que la parcelle objet de la vente était incluse dans le périmètre d’une installation classée soumise à autorisation.
La Cour de cassation casse donc l’arrêt de la Cour d’appel sur ce fondement. Partant, peu importe que la parcelle objet de la vente ait accueilli l’installation polluante, il suffit que cette parcelle ait été incluse dans le périmètre de l’autorisation ICPE pour que l’obligation d’information prévue à l’article L. 514-20 du Code de l’environnement s’impose au vendeur.
2°) Il existe également d’autres obligations d’information du vendeur, spécifiques aux risques liés à un bien immobilier. A cet égard, doit être cité le décret n° 2022-1289 en date du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques qui a mis à jour et renforcé l’obligation d’information dues par les vendeurs et bailleurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou par un plan de prévention des risques miniers, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité faible à forte, une zone à potentiel radon significatif, dans une zone exposée au recul du trait de côte ou dans un secteur d’information sur les sols.
Ce décret est pris en application de l’article 236 de la loi n° 2021-1104 en date du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, qui avait étendu la liste des zones dans lesquelles l’acquéreur ou le locataire doit recevoir une information sur l’état des risques aux plans de prévention des risques miniers et aux zones susceptibles d’être atteintes par le recul du trait de côte. Cette disposition prévoyait en outre que l’existence d’un état des risques ainsi que des moyens d’accéder à son contenu devaient être indiqués dès le stade de l’annonce immobilière, mais également que l’état des risques devait être communiqué lors de la première visite du bien, dans le cadre du diagnostic technique, de l’acte authentique de vente ou contrat de location ou du contrat préliminaire (dans le cadre d’une VEFA). Le défaut de communication de cet état des risques a pour effet de reporter le point de départ du délai de rétractation au lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur, et le locataire peut solliciter la résolution du bail ou une diminution du prix du loyer.
Le décret en date du 1er octobre 2022 réécrit ainsi les articles R. 125-23 à R. 125-27 du Code de l’environnement, afin de prendre en compte ces modifications législatives.
L’extension aux risques miniers et aux risques liés au recul du trait de côte est ainsi prise en compte. L’article R. 125-23 précise à cet égard désormais que sont concernés par cette obligation les acquéreurs ou locataires de biens situés, notamment, dans une des zones exposées au recul du trait de côte ou dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un plan de prévention des risques miniers. Il est en outre indiqué que l’état des risques devra notamment comprendre l’indication de l’horizon temporel d’exposition au recul du trait de côte identifié et le rappel des prescriptions applicables à la zone, ou encore le rappel du caractère provisoire du zonage.
S’agissant du moment où l’information doit être communiquée à l’acquéreur ou au locataire, l’article R. 125-25 du Code de l’environnement indique désormais que « l’annonce relative à la vente ou la location d’un bien pour lequel doit être établi l’état des risques mentionné à l’article L. 125-5, quel que soit son support de diffusion, comporte la mention suivante : “ Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr ” ». Et le document transmis lors de la première visite du bien devra avoir été établi moins de six mois auparavant. Il devra en outre être actualisé si les informations qu’il contient ne sont plus exactes à la date de signature de l’acte auquel il doit être annexé.
Par ailleurs, des dispositions spécifiques s’appliquent également s’agissant de la pollution des sols, lorsque le bien est situé au sein d’un secteur d’information sur les sols (article L. 125-7 du Code de l’environnement). Le document d’information devant être annexé à la promesse de vente, au contrat préliminaire, à l’acte authentique de vente ou au contrat de location devra être à jour à la date de signature de ces actes et reprendre le dernier arrêté préfectoral établissant la liste de ces secteurs, les informations mises à disposition sur le site Géorisques ainsi que les dispositions de l’article L. 556-2 du Code de l’environnement.
Ces obligations entreront en vigueur au 1er janvier 2023.
II. Actualité jurisprudentielle relative aux actions ouvertes à l’acquéreur contre le vendeur
Il conviendra de revenir sur les règles applicables en la matière (1) avant d’examiner l’actualité jurisprudentielle (2).
1. Rappel des règles applicables
Le Code civil prévoit un certain nombre d’hypothèses permettant à l’acquéreur d’un bien de se retourner contre le vendeur.
D’une part, l’acquéreur peut introduire une action en nullité du contrat en raison d’un vice du consentement. En effet, l’article 1130 du Code civil prévoit que « l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ». Et le dol, qui nous intéresse plus particulièrement ici, est défini à l’article 1137 du Code civil comme « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».
D’autre part, dans un contrat de vente, le Code civil met à la charge du vendeur plusieurs obligations – outre celle d’information évoquée ci-avant –, à l’instar de l’obligation de délivrance conforme (articles 1603 et 1604 du Code civil) ainsi que celle de garantir l’acquéreur contre les vices cachés de la chose vendue (articles 1641 et suivants du Code civil). Et le non-respect de ces obligations ouvre droit à réparation pour l’acquéreur :
- La non-conformité de la chose vendue aux spécifications convenues par les parties est une inexécution de l’obligation de délivrance. Dès lors, le défaut de conformité se définit comme le défaut de correspondance entre la chose vendue et la chose délivrée à l’acquéreur;
- L’action en garantie des vices cachés est ouverte au profit de l’acquéreur en cas de défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
C’est à l’aune de ces règles contractuelles que l’actualité jurisprudentielle environnementale sera examinée ici.
2. Actualité jurisprudentielle
Plusieurs décisions récentes de la Cour de cassation permettent de revenir sur les différentes actions exposées précédemment.
En premier lieu, la Cour de cassation a apporté des précisions quant à l’action en garantie des vices cachés ouverte à l’acquéreur dans le cadre de la cession d’un site pollué.
Après avoir rappelé la règle selon laquelle l’obligation de remise en état pesant sur le dernier exploitant de l’ICPE se limite à l’usage défini à l’article L. 556-3 du Code de l’environnement et qu’en cas de changement d’usage du site il appartient à celui qui opère ce changement d’usage de prendre les mesures de mise en compatibilité qui s’impose, la Cour s’est ensuite prononcée sur l’action en garantie des vices caché opposée par la SCI requérante.
S’estimant lésée, la SCI acquéreur du site pollué avait en effet cherché à engager une action en garantie des vices cachés sur le fondement de l’article 1641 du Code civil. La SCI reprochait à la Cour d’appel d’avoir déclaré sa demande irrecevable, soutenant que le point de départ de l’action courait à compter de la découverte du vice dans son ampleur réelle.
Confirmant l’arrêt de la Cour d’appel, la Cour de cassation précise toutefois que le délai de prescription de deux ans de l’action en garantie des vices cachés part à compter de la date de connaissance du vice et non pas à compter de la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier.
« 18. La cour d’appel a souverainement retenu que le diagnostic approfondi de pollution, établi le 31 mai 2011, avant la vente, par la société Géotechnique appliquée Ile-de-France à la demande de la gérante de la SCI avait révélé l’ampleur de la pollution au regard du nouvel usage que le candidat acquéreur voulait donner au lieu, et qu’il avait été corroboré par un rapport du 12 septembre 2011 de la société HPC Envirotec, également missionnée par la SCI.
-
- Elle en a exactement déduit que, les vices invoqués par la SCI étant connus d’elle dès ces rapports, l’action engagée le 22 septembre 2014 contre les venderesses était irrecevable, dès lors que la connaissance du vice n’est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier. (Cass. Civ.,3ème, 29 juin 2022, n° 21-17.502) ».
Cette jurisprudence récente rappelle que tout contrat de vente de droit privé, y compris celui portant sur la cession d’un terrain pollué, est susceptible d’ouvrir droit à une action fondée sur la garantie des vices cachés. En 2020, la Cour de cassation avait rappelé ce principe en matière de cession amiable consentie après une déclaration d’utilité publique, cette dernière demeurant un contrat de droit privé (Cass. Civ.,3e, 23 septembre 2020, n° 19-18.031).
En deuxième lieu, la Cour apporte des précisions quant à la qualification même du vice caché en même temps qu’elle se prononce sur une hypothèse de dol.
Dans cette espèce, l’acquéreur d’une maison d’habitation près de l’océan avait engagé une action en garantie des vices cachés en raison de nuisances provenant de l’échouage saisonnier d’algues sargasses. Invoquant un défaut d’information, l’acquéreur a assigné la venderesse en annulation de la vente sur le fondement du dol et, subsidiairement, en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
D’une part, s’agissant du dol, selon l’alinéa 1er de l’article 1137 du Code civil, et ainsi que cela a été évoqué ci-avant, ce dernier « est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ». Dès lors, le simple constat de réponses mensongères avec la volonté de tromper caractérisent un dol susceptible de constituer une cause de nullité du contrat conclu. C’est selon ce raisonnement que la Cour de cassation a retenu que :
« En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la venderesse avait apporté des réponses mensongères aux demandes répétées de l’acquéreure relatives à la présence des algues sargasses, avec la volonté de tromper, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ces constatations, a violé le texte susvisé » (Cass. Civ.,3ème,15 juin 2022, n° 21-13.286).
D’autre part, l’apport de cette décision réside en ce que la Cour censure également l’arrêt d’appel sur le fondement de la garantie des vices cachés.
En l’espèce, la Cour d’appel avait rejeté la demande en résolution de la vente au motif que les émanations dues aux sargasses trouvaient leur cause dans un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue était imprévisible. Selon la Cour d’appel, ce phénomène ne pouvait constituer un vice caché.
Or, la Cour de cassation retient que la Cour d’appel avait ajouté une restriction aux conditions légales et que le vice caché pouvait être caractérisé par un tel évènement extérieur et naturel, fut-il imprévisible :
« 9. Pour rejeter la demande en résolution de la vente, l’arrêt retient qu’un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue était imprévisible, ne constitue pas un vice caché.
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- En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une restriction qu’elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé » (Cass. Civ.,3ème,15 juin 2022, n° 21-13.286).
Cette décision ouvre la possibilité de reconnaître des phénomènes naturels comme des vices cachés, à condition qu’ils rendent la chose vendue impropre à l’usage auquel on la destine, conformément à l’article 1641 du Code civil. L’apport est donc bienvenu, d’autant plus que les algues en l’espèce créent des conséquences sanitaires dommageables.
La Cour confirme ainsi sa position classique selon laquelle l’action en garantie des vices cachés n’est pas exclusive du dol. En revanche, un tel cumul n’est pas possible s’agissant de l’action fondée sur le défaut de conformité (articles 1603 et 1604 du Code civil), comme l’a récemment rappelé la Cour.
En effet, en troisième lieu, dans une décision du 30 septembre 2021, la Cour de cassation apporte des précisions quant aux obligations pesant sur le vendeur à l’occasion de la vente d’un terrain pollué ou potentiellement pollué au regard des actions ouvertes aux acquéreurs successifs sur le fondement de l’obligation de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés.
En l’espèce, une parcelle de terrain appartenant à la société Total Mayotte, sur laquelle avait été exploitée une station-service et avait fait l’objet d’un échange avec la société Nel. L’acte d’échange initial contenait une « clause de pollution » aux termes de laquelle la société Nel avait déclaré « renoncer de manière générale, à tout recours contre la société Total Mayotte ayant pour cause l’état du sol et du sous-sol de l’immeuble vendu », assortie d’un rapport technique qui accréditait l’idée d’une dépollution complète du site.
La société Nel avait ensuite vendu ce terrain à une troisième société (Kaweni). Or, la « clause de pollution » n’avait pas été reprise dans l’acte de vente. La parcelle avait enfin été cédée à bail par cet acquéreur à une quatrième société (Sodifram) pour y édifier des parkings, des commerces et des bureaux.
A l’occasion des premiers travaux par la société Sodifram, une pollution aux hydrocarbures a été découverte sur ce terrain et les sociétés Kaweni et Sodifram ont assigné les vendeurs successifs en indemnisation de leurs préjudices.
La Cour de cassation indique que le sous-acquéreur (en l’espèce, Kaweni) est fondé à soutenir que le vendeur initial (la Société Total Mayotte) avait manqué à son obligation de délivrance en raison de la pollution subsistante du terrain, ce qui engage sa responsabilité contractuelle vis-à-vis du sous-acquéreur. La société Total Mayotte ne pouvait donc pas s’exonérer de sa responsabilité par le biais de la clause de pollution qui attestait, en l’espèce, d’une dépollution complète du site.
En revanche, le preneur du bail, qui ne jouit pas des mêmes droits et actions attachés à la chose, ne peut engager que la responsabilité délictuelle de la société Total Mayotte :
« N’ayant pas constaté l’acceptation, par l’acquéreur, d’un risque connu de pollution résiduelle, mais retenu que le rapport technique joint à l’acte d’échange accréditait l’idée d’une dépollution complète du site, ce qui était loin d’être le cas, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs, dès lors que le bien n’était pas conforme à cette caractéristique, que la société Total Mayotte avait manqué à son obligation de délivrance et qu’il y avait lieu de retenir sa responsabilité contractuelle envers la société Station Kaweni, sous-acquéreur, et délictuelle envers la société Sodifram » (Cass. Civ.,3ème, 30 septembre 2021, n° 20-15.354, 20-16.156).
Cette décision comporte un intérêt supplémentaire résidant dans le fait qu’elle distingue entre le défaut de conformité et le vice caché.
En effet, la société Nel (vendeur intermédiaire) était quant à elle tenue de la garantie des vices cachés à l’égard de l’acquéreur (société Kaweni) et du locataire du terrain (société Sodifram).
Dans la mesure où l’état de pollution du site n’était pas entré dans le champ contractuel, aussi bien pour l’acte de vente que pour le bail, la Cour de cassation énonce que la présence d’hydrocarbures ayant pour effet de rendre le terrain inconstructible constitue un vice caché. Elle casse donc l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il avait retenu un défaut de conformité :
« En statuant ainsi, alors que la clause de pollution n’avait pas été reprise dans l’acte de la vente conclue entre les sociétés Nel et Station Kaweni et que l’inconstructibilité du terrain constituait non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue, la cour d’appel a violé les textes susvisé » (Cass. Civ.,3ème, 30 septembre 2021, n° 20-15.354, 20-16.156).
La jurisprudence est donc encore fournie s’agissant de l’application des règles du droit des contrats en matière environnementale. L’évolution de la législation en matière d’obligation d’information du vendeur et les nombreuses décisions de jurisprudence reconnaissant ou non la responsabilité de ce dernier au regard des enjeux environnementaux rencontrés dans le cadre de cessions immobilières invitent donc à la prudence dans la rédaction des contrats de vente, que l’on soit en situation de vendre ou d’acheter un site potentiellement pollué.
Textes :
Cass. Civ., 3ème, 29 juin 2022, SCI X., n° 21-17.502
Cass. Civ., 3ème, 15 juin 2022, Mme L., n° 21-13.286
Cass. Civ., 3ème, 30 septembre 2021, Société Total Mayotte, n° 20-15.354, 20-16.156
Par Clémence DU ROSTU, Julie CAZOU, Pauline DELETOILLE et Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE