Par un arrêté du 16 juillet 2018, le Maire de Gréasque a accordé un permis d’aménager à M. B. pour la division d’une parcelle supportant une maison d’habitation afin de créer deux lots à bâtir. Sur un de ces lots, un permis de construire pour une maison individuelle avec terrasse et garage lui a ensuite été délivré par arrêté du 13 décembre 2021.

Des tiers ont exercé un recours en annulation contre le permis de construire. Par jugement du 17 décembre 2024, le Tribunal administratif de Marseille a rejeté leur demande. Ils se sont alors pourvus en cassation.

Précisément, les requérants contestaient le jugement en ce qu’il avait retenu l’application de l’article 6 des dispositions générales du PLU de Gréasque dérogeant au principe de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme selon lequel :

« Dans le cas d’un lotissement […], l’ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s’y oppose. »

En l’espèce, l’article 6 prévoyait que les règles relatives au coefficient d’emprise au sol et à la proportion minimale d’espaces verts devaient être appliquées à l’échelle du seul lot d’implantation de la construction ayant fait l’objet du permis de construire et non à l’échelle de l’ensemble de la parcelle d’origine.

En réponse, le Conseil d’Etat rappelle tout d’abord la définition du lotissement énoncée à l’article L. 442-1 du Code de l’urbanisme selon laquelle « constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

Il en déduit ensuite que l’application de la règle de l’article R. 151-21 du Code de l’urbanisme à un permis de construire délivré dans un lotissement est subordonnée à la condition que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots du lotissement ait été acté à la date de délivrance du permis de construire.

Surtout – et c’est là que réside la portée de l’arrêt – il précise que ce transfert est considéré comme acté même s’il est assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire.

Ce faisant, le Conseil d’Etat écarte le raisonnement du tribunal qui s’était fondé sur la circonstance que les travaux d’aménagement du lotissement étaient achevés, ce qui permettait aux pétitionnaires d’obtenir leur permis de construire. En effet, l’article R. 442-18 du Code de l’urbanisme exige que les travaux d’aménagement soient achevés pour que soit délivré le permis de construire sur un lot d’un lotissement autorisé.

Relevons que cette décision s’inscrit dans la continuité de la solution dégagée par le Conseil d’Etat en 2022 (CE, 13 juin 2022, n° 452457) dans laquelle il jugeait qu’un pétitionnaire ne pouvait se prévaloir des droits attachés au lotissement (cristallisation des règles d’urbanisme pendant 5 ans) lorsque la cession du terrain d’assiette, emportant division foncière, n’était pas intervenue à la date du permis de construire.