Projets immobiliers publics privés
le 12/07/2022

Vente immobilière : la prescription de l’action en résolution de vente immobilière

Cass. Civ.,3ème, 2 mars 2022 n° 20-23.602

L’action en résolution d’une vente immobilière est une action mixte. Elle est de nature personnelle car elle a pour objet la résolution du contrat de vente mais elle se traduit par la restitution de l’immeuble c’est donc aussi en cela une action réelle. Dès lors se pose la question de la prescription de l’action :

Faut-il appliquer la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil relatif aux actions personnelles mobilières ou la prescription trentenaire des actions réelles immobilières en application de l’article 2227 du Code civil ?

Par son arrêt en date du 2 mars 2022, la Cour de cassation nous apporte une réponse très claire (Cass. Civ.,3ème, 2 mars 2022 n° 20-23.602).

Dans le cadre du règlement d’une succession, l’administrateur provisoire de la succession avait procédé à la vente sur licitation d’une parcelle de terrain faisant partie d’un actif successoral.

Ladite parcelle a été adjugée. Cependant différentes péripéties judiciaires se sont succédées : substitution d’adjudicataire, remplacement d’administrateur provisoire, c’est ainsi que plus de huit ans après la vente sur licitation, le mandataire successoral a assigné l’adjudicataire en résolution de la vente pour absence de paiement du prix.

Par arrêt en date du 20 octobre 2020, la Cour d’Appel de BASSE-TERRE a prononcé la résolution de la vente au motif que l’action en résolution de la vente aux enchères était destinée à protéger la propriété et qu’elle se trouvait dès lors soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du Code civil.

Saisi du pourvoi de l’adjudicataire, la Cour de cassation a jugé au contraire que l’action en résolution de vente immobilière par licitation est soumise à la prescription quinquennale des actions personnelles mobilières :

Vu l’article 2224 du Code civil:

« Aux termes de ce texte, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le point de départ du délai à l’expiration duquel une action ne peut plus être exercée se situe à la date d’exigibilité de l’obligation qui lui a donné naissance.

L’action en résolution de la vente engagée par l’administrateur de la succession tend à sanctionner le défaut d’exécution de l’obligation de payer le prix pesant sur l’adjudicataire, laquelle est de nature personnelle, de sorte que cette action est soumise à la prescription de l’article 2224 du code civil.

Pour déclarer l’action recevable, l’arrêt retient que l’imprescriptibilité du droit de propriété emporte celle de l’action en revendication et que la résolution judiciaire de la vente aux enchères du 2 octobre 2007 pour défaut de paiement du prix d’adjudication ne constitue pas une demande en paiement du prix, mais est destinée à protéger la propriété et se trouve soumise à la prescription trentenaire.

En statuant ainsi, après avoir constaté qu’un arrêt irrévocable du 22 septembre 2008 avait jugé que le droit de substitution avait été valablement exercé par M (D) (S) et l’avait déclaré adjudicataire de la parcelle litigieuse et alors que le point de départ du délai de prescription de l’action en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix est l’expiration du délai dont disposait l’adjudicataire pour s’acquitter du prix de vente, la cour d’appel a violé le texte susvisé ».

 

En conséquence, on retiendra que la Cour de cassation a soumis cette action mixte à la prescription quinquennale applicable aux actions personnelles mobilières, privilégiant ainsi le fondement personnel à l’effet réel produit par la résolution de vente.