Par une décision en date du 11 juin 2026, n° 502265, le Conseil d’Etat a précisé, d’une part, qu’un permis modificatif destiné à régulariser l’autorisation contestée peut être délivré en cours d’instance, même après l’achèvement des travaux et sans mise en œuvre préalable par le juge des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, et, d’autre part, que la cristallisation automatique des moyens prévue à l’article R. 600-5 de ce code ne s’applique pas aux moyens de cassation présentés devant lui.

En l’espèce, le Maire de Saint-Restitut avait délivré, le 2 décembre 2015, un permis de construire portant sur l’extension d’une construction existante et la réalisation d’une piscine. Deux permis modificatifs ont ensuite été accordés les 11 décembre 2019 et 27 octobre 2020. Le second a été sollicité par le pétitionnaire, au cours de l’instance engagée par un propriétaire voisin contre le premier permis modificatif, afin de régulariser l’autorisation contestée, alors que les travaux étaient présentés comme déjà achevés.

1. C’est dans ce contexte que le Conseil d’Etat a d’abord rappelé le principe selon lequel « l’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, ne peut, en principe, délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif que tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée ».

Par exception, le Conseil d’Etat a rappelé qu’en application des dispositions prévues à l’article L. 600-5 et à l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, la régularisation d’un permis de construire peut également intervenir après l’achèvement des travaux.

Dans cette affaire, le Conseil d’Etat juge que cette exception est applicable même en dehors des cas d’une régularisation intervenant à la suite de la mise en œuvre des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme :

« Lorsque, en vue de répondre à la contestation de la légalité d’un permis de construire faisant l’objet d’un recours contentieux, le pétitionnaire saisit l’autorité compétente d’une demande de permis modificatif afin de régulariser le permis en cours d’instance, le caractère achevé des travaux ne saurait lui être opposé, quand bien même le juge administratif n’a pas lui-même mis en œuvre les dispositions de l’article L. 600-5 ou de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme, ni même informé les parties de ce qu’il était susceptible de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du permis contesté. »

Ainsi, cette possibilité existe alors même que le juge :

• n’a pas mis en œuvre les articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 ;
• n’a même pas informé les parties qu’il envisageait de surseoir à statuer afin de permettre la régularisation du permis litigieux ;

2. Par ailleurs, le Conseil d’Etat en profite également pour préciser que la cristallisation des moyens deux mois après la communication du premier mémoire en défense prévues à l’article R. 600-5 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas aux moyens de cassation.

En effet, en pratique, cet article interdit aux parties de produire de nouveaux moyens passé le délai de deux mois à compter de la communication du premier mémoire en défense.

Le Conseil d’Etat qui était saisi d’un nouveau moyen, jamais soulevé au fond, relatif à l’illégalité du permis à l’égard d’une règle du PLU, deux mois après la réception du premier mémoire en défense, juge que ce moyen est recevable, écartant alors l’intervention d’une quelconque cristallisation sur le fondement de l’article R. 600-5.

Dès lors, la portée de l’article R. 600-5 du Code de l’urbanisme est limitée aux procédures de premières instance et d’appel.