La décision du Conseil d’État en date du 31 mars 2026 (n° 494252) précise dans quelles conditions un permis de construire peut être régularisé en Cours d’instance lorsque les règles d’urbanisme ont évolué après sa délivrance. Elle intervient peu après l’entrée en vigueur de l’article L. 431-36 du Code de l’urbanisme, issu de la loi du 26 novembre 2025.

En l’espèce, un permis de construire faisait l’objet d’un recours alors que, postérieurement à sa délivrance, les règles d’urbanisme applicables au terrain avaient changé, rendant le terrain inconstructible. La question posée au juge était de savoir si cette évolution empêchait la régularisation du permis, étant noté que les vices qui affectaient le permis tenaient à une insuffisance des éléments d’insertion paysagère et au non-respect des règles relatives aux façades

Le Conseil d’État juge que cette circonstance ne suffit pas à elle seule à bloquer la régularisation. L’évolution des règles en Cours d’instance ne supprime pas la possibilité de corriger un vice affectant l’autorisation initiale.

Le juge doit apprécier si les règles applicables à la date à laquelle il statue rendent la régularisation impossible. Deux situations se présentent :

• si les règles nouvelles n’ont pas d’effet sur le vice à régulariser, la régularisation reste possible ;
• si elles empêchent la délivrance d’une autorisation de régularisation, celle-ci ne peut être accordée.

Cette solution fait écho au nouvel article L. 431-36 du Code de l’urbanisme, non applicable au litige. Ce texte prévoit que, pendant trois ans après la délivrance du permis initial, certaines modifications du projet sont examinées selon les règles applicables à la date du permis, permettant ainsi de maintenir temporairement le cadre juridique initial.

Ainsi, le juge limite la prise en compte des règles nouvelles aux seules situations où elles bloquent la régularisation, tandis que le législateur organise le maintien temporaire des règles applicables lors de la délivrance du permis.

En somme, une évolution des documents d’urbanisme après la délivrance du permis n’empêche donc pas, par principe, la modification du projet ni la régularisation des vices. Elle ne produit d’effet que si elle rend impossible la délivrance d’une autorisation modificative ou de régularisation.

L’affaire est renvoyée devant le tribunal administratif.