Par un arrêt récent en date du 28 septembre 2022, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ. 28-9-2022 n° 21-11.533 F-D) est venue rappeler le caractère automatique du transfert du bail d’habitation au bénéficiaire qui en remplit les conditions.
En l’espèce, la locataire d’un logement social décède. Son fils demeure dans les lieux sans en informer son bailleur.
Informé par l’administration fiscale quatre ans après le décès de la locataire, le bailleur assigne le fils pour faire constater la résiliation de plein droit du bail à la date du décès, ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.
La Cour d’appel a fait droit aux demandes du bailleur et a ainsi déclaré irrecevable la demande du descendant tendant à bénéficier du transfert du bail.
Néanmoins, et sans surprise, la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel au visa des articles 14 et 40-1, I, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Il résulte en effet de ces textes que d’une part lors du décès du locataire, le contrat est transféré automatiquement aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. D’autre part, s’agissant d’un logement social comme en l’espèce, le bénéficiaire doit remplir les conditions d’attribution et le logement doit être adapté à la taille du ménage.
Ainsi, et contrairement à ce qu’avait indiqué à la Cour d’appel – à savoir que le transfert devait donner lieu à une action en justice du bénéficiaire visant à faire reconnaitre la réalité de ce droit – la Cour de cassation est venue rappeler que celui-ci s’opère par l’effet même de la loi à la date du décès du locataire si les conditions susmentionnées sont respectées.
Cette piqûre de rappel aux bailleurs et plus particulièrement aux bailleurs sociaux est salutaire et permettra ainsi d’éviter d’éventuels contentieux dont l’issue apparaît aujourd’hui certaine.