L’obligation de loyauté et de bonne foi dans les relations contractuelles découle des articles 1103 et 1104 du Code civil, selon lesquels les contrats, qui « tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », doivent être « négociés, formés et exécutés de bonne foi ».

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente est conclue le 5 octobre 2011, pour cinq lots d’un immeuble en copropriété, donnés à bail à usage d’habitation.

L’acte authentique de vente est conclu le 17 janvier 2012.

Ayant appris l’existence d’un accord de résiliation amiable du bail avec indemnité de départ, conclu le 23 novembre 2011, avant la signature de l’acte authentique, entre l’acheteur et l’occupant des lors, le vendeur assigne l’acheteur en paiement de dommages-intérêts au motif que le bien aurait pu être vendu à un prix correspondant à un bien libre d’occupation.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 19 janvier 2022, confirme l’arrêt d’appel qui a condamné l’acheteur au paiement de dommages-intérêts. Considérant que c’est à la date de la signature de l’acte de vente qu’il convient d’apprécier la loyauté, la bonne foi et la sincérité des cocontractants, la Cour affirme que « la dissimulation de la libération des lieux par l’occupant en titre, de nature à augmenter de façon significative la valeur du bien, manifestait l’absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité de l’acquéreur, ouvrant droit à dommages-intérêts pour le vendeur ».