Le bail réel solidaire (BRS) a été créé par la loi ALUR du 24 mars 2014. Il permet à des organismes fonciers solidaires (OFS) de distinguer le foncier – dont ils restent propriétaires – du bâti, et de céder des droits réels sur le bâti à des ménages choisis sous conditions de ressources, qui doivent occuper le logement à titre de résidence principale.
Depuis, le succès du bail réel solidaire se confirme d’année en année. Ainsi, quand on recensait 4 offices fonciers solidaires à la fin de l’année 2017, on en compte aujourd’hui plus de 110 sur le territoire national. Fin 2021, plus de 300 logements en BRS avaient été livrés.
Alors que ce dispositif ne pouvait concerner que des logements, la loi 3DS du 21 février 2022 a étendu le champ d’activité des offices fonciers solidaires, en leur permettant de réaliser et de céder des locaux d’activité, sur les terrains qu’ils acquièrent pour la réalisation de logement.
Ainsi, le 8 février dernier, a été présentée l’ordonnance créant le bail réel solidaire d’activité (BRSA), dont le but est de permettre aux OFS, « à titre subsidiaire et dans un but de mixité fonctionnelle de leurs opérations, d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel sur des terrains acquis ou gérés au titre de leur activité principale ».
Comme l’indique le rapport au Président de la République, le bail réel solidaire d’activité « reprend ou s’inspire fortement des éléments constitutifs du BRS » : il se fonde notamment sur une dissociation de la propriété foncière et de la propriété bâtie et sur la conclusion d’un bail de longue durée. Il prévoit également le versement d’une redevance et la possibilité de céder les droits réels, sous réserve d’un encadrement des prix de cession.
Deux possibilités de mise à disposition des locaux d’activité sont prévues par l’ordonnance du 8 février 2023.
Tout d’abord, l’office foncier solidaire peut céder lui-même les droits réels relatifs au local d’activité directement à une entreprise qui sera titulaire du BRSA.
D’autre part, un établissement public ou une entreprise publique locale constituée à l’initiative d’une collectivité peut acquérir les droits réels relatifs à des locaux d’activité auprès d’un OFS, est alors elle-même titulaire du BRSA, puis met les locaux en location à des microentreprises à des niveaux de loyers modérés.
S’agissant des bénéficiaires, l’ordonnance en date du 8 février 2023 prévoit que le BRSA ne pourra être conclu qu’avec des microentreprises (moins de dix salariés et moins de deux millions d’euros de chiffres d’affaires). Toutefois, les offices fonciers solidaires seront libres de déterminer des critères supplémentaires qui pourront notamment concerner la nature des activités pouvant être exercées dans les locaux. Cela permettra de répondre à certaines attentes des acteurs publics, en matière de revitalisation, de maintien ou de diversification des activités commerciales sur leurs territoires.