Par un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation a jugé que les lots de copropriété, au sens de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté, sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance.

Pour rappel, l’arrêté du 8 octobre 2015 précité prévoit deux modalités de rémunération :

• pour le mandataire ad hoc et l’administrateur provisoire: une rémunération fixe en fonction du nombre de lots, dans la limite de 499 lots (articles 2 et 4 à 9 de l’arrêté) ;
• pour l’administrateur provisoire seul: une rémunération proportionnelle (articles 10 à 14 de l’arrêté).

Néanmoins, une exception à ces règles de rémunération est prévue pour les ensembles immobiliers soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans le cas où le nombre de lot est de 500 et plus.

Pour le mandataire ad hoc, cette exception est fixée par l’article 1^er de l’arrêté qui renvoie aux dispositions de l’article 61-1-4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Pour l’administrateur provisoire, cette exception est prévue à l’article 3 du décret du 8 octobre 2015 précité.

Si dans le cas du mandataire ad hoc, il est prévu que c’est le président du tribunal judiciaire qui fixe les conditions de rémunération de sa mission, pour l’administrateur provisoire, il est prévu que la totalité de sa rémunération est fixée par le juge en fonction des frais engagés et des diligences accomplies.

En pratique, les modalités de rémunération du mandataire ad hoc ou de l’administrateur provisoire sont parmi les éléments importants qu’il convient de prendre en compte.

Par exemple, lorsque le maire de situation de l’immeuble ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat saisit le président du tribunal judiciaire en vue d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires émettent parfois des inquiétudes auprès des services compétents quant à la rémunération de cet administrateur.

Dans les échanges avec les copropriétaires, il est peut-être intéressant de pouvoir leur expliquer les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire, selon la taille de la copropriété, tant ce coût est parfois exagéré par certains syndics afin de provoquer l’hostilité des copropriétaires et, aussi, pour ne pas se faire remplacer.

C’est justement sur ce point que la Cour de cassation a apporté des précisions.

En l’espèce, l’administrateur provisoire contestait l’ordonnance rendue par le premier président de la Cour d’appel de Versailles le 21 juin 2023, d’avoir retenu que la rémunération de l’administrateur provisoire devait être fixée en application de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté, soit selon les frais engagés et les diligences accomplies.

L’administrateur provisoire faisait valoir que, bien que le règlement de copropriété indiquait un nombre de lots de 659, ce dernier obsolète en ce que l’administrateur provisoire indiquait qu’il résultait de la lecture de ce même règlement de copropriétaire qu’il ne comportait que 271 appartements et 11 locaux commerciaux, soit 282 lots au total.

La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi sur ce point, a jugé que les lots de copropriétés mentionnés à l’article 3 de l’arrêté précité sont, au sens de ce texte, « ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance ».

Dans ces conditions, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formulé par l’administrateur provisoire.

Ce faisant, la Cour de cassation en profite pour rappeler l’importance de mettre à jour les documents de la copropriété, la situation de fait ne pouvant prime sur la situation de jure.

Dans un arrêt du 16 octobre 2025 (n° 24-10.606), la troisième chambre civile de la Cour de cassation, compétente en matière immobilière, réaffirme avec force l’exigence de concentration des prétentions en appel dans le contentieux de la copropriété.

Elle rappelle que l’objet de la contestation doit être arrêté dès les premières conclusions, à défaut de quoi la demande encourt l’irrecevabilité sur le fondement de l’article 910-4 du Code de procédure civile.

Ainsi, la demande d’annulation de résolutions spécifiques, bien que poursuivant la même finalité que l’annulation globale de l’assemblée générale, n’est recevable devant la Cour d’appel que si elle a été introduite dans les premières conclusions de la partie qui la forme.

Faits et procédure :

Une copropriétaire de divers lots au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, encadré par la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, entend contester une assemblée générale des copropriétaires.

Elle a donc assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Paris en annulation totale de l’assemblée générale.

Par jugement en date du 7 juin 2019, le tribunal a déclaré la copropriétaire irrecevable en sa demande.

La copropriétaire a interjeté appel du jugement.

Dans ses premières conclusions, l’appelante a demandé à la Cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et de prononcer l’annulation totale de l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, dans le cadre de conclusions ultérieures, l’appelante a modifié ses prétentions, en sollicitant l’annulation non plus de la totalité de l’assemblée mais seulement de certaines résolutions. La Cour d’appel a déclaré irrecevable les demandes de l’appelante.

La Cour de cassation a confirmé le raisonnement de la Cour d’appel et rejeté le pourvoi formé par la copropriétaire.

Motifs de la décision :

L’ancien article 910-4 du Code de procédure civile, depuis abrogé par le décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, contenait l’obligation de concentration des prétentions.

Il disposait que :

« A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures ».

Les parties devaient présenter dès les premières conclusions l’ensemble de leurs prétentions sur le fond, à peine d’irrecevabilité.

L’article 565 du Code de procédure civile précise que les prétentions soumises à la Cour d’appel ne sont pas nouvelles si elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si le fondement juridique est différent.

Mais les juges retiennent une conception assez stricte pour l’application de ces règles.

Dès lors, même si les deux demandes relèvent de la même matière litigieuse et poursuivent un résultat similaire, à savoir l’invalidation de décisions de copropriété, la Cour considère qu’il s’agit d’une prétention nouvelle, irrecevable au sens de l’ancien article 910-4 du Code de procédure civile, applicable à l’espèce.

Il relevé que l’article 910-4 du Code de procédure civile n’est applicable qu’aux appels formés antérieurement au 1^er septembre 2024, date d’entrée en vigueur du décret du n° 2023-1391 du 29 décembre 2023.

L’exigence de concentration des prétentions se trouve désormais codifiée à l’article 915-2 du Code de procédure civile.

Portée de l’arrêt

En matière de contestation d’assemblée générale, l’arrêt impose une vigilance accrue :

• un copropriétaire doit définir sa stratégie procédurale dès les premières écritures ;
• et viser d’emblée les résolutions potentiellement irrégulières ou, à défaut, retenir la demande la plus large en sollicitant à titre principal l’annulation globale de l’assemblée générale et, à titre subsidiaire, l’annulation de certaines résolutions.

Par un arrêt du 16 octobre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser le contenu des plans de concertation locative que les personnes morales visées à l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (organismes d’HLM, SEM, sociétés immobilières à participation majoritaire de la CDC, collectivités publiques, etc.) sont tenues d’élaborer avec les représentants des associations représentatives à l’échelle de leur patrimoine et les administrateurs élus représentants des locataires en application de l’article 44 bis de la loi susmentionnée.

La Cour d’appel de Grenoble avait en effet été saisie par une association représentative des locataires à l’échelle du patrimoine d’un bailleur d’une action tendant à enjoindre ce dernier de l’intégrer aux réunions de concertation locative et tendant à lui verser une certaine somme au titre des dotations financières prévues par le plan de concertation locative à l’élaboration duquel elle avait participé, mais qu’elle avait refusé de signer.

Pour rejeter ses demandes, la Cour d’appel avait estimé, d’une part, que le plan de concertation locative pouvait valablement restreindre le droit de siéger au sein du conseil de concertation locative aux seules associations signataires de ce plan et, d’autre part, que seules les associations qui avaient signé le plan de concertation locative pouvaient bénéficier des dotations financières prévues par ce dernier.

Au visa des deux premiers alinéas de l’article 44 bis et de l’article 46 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a réfuté ces interprétations en énonçant que le plan de concertation locative ne pouvait faire obstacle au droit de participer aux conseils de concertation locative conféré à toute association jugée représentative selon les critères posés par la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Elle rappelle par ailleurs que ledit plan ne pouvait déroger aux dispositions de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui est d’ordre public en vertu de son article 46, en réservant l’octroi des moyens financiers prévus par le plan aux seules associations signataires.

La Cour de cassation refuse ainsi d’analyser le plan de concertation locative comme un engagement contractuel qui ne lierait que ses signataires et lui confrère, au contraire, les effets plus étendus à l’égard de toutes les associations représentatives de locataires et de tous les représentants des locataires visés par l’article 44 bis de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Entrée en vigueur le 15 juin 2025, la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 visant à sortir la France du piège du narcotrafic vient renforcer l’arsenal civil de lutte contre les trafics de stupéfiants en étendant l’obligation d’usage paisible et en permettant au préfet de demander la résiliation judiciaire du bail d’un logement occupé par un trafiquant après injonction du bailleur.

L’obligation d’usage paisible est désormais étendue à l’ensemble immobilier et aux abords des locaux donnés à bail

Le II de l’article 62 de la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 modifie tout d’abord le b de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin d’étendre l’obligation d’usage paisible incombant au locataire et aux occupants de son chef.

Initialement limitée aux locaux loués, cette obligation est désormais étendue par la loi à leurs abords, ainsi qu’à l’ensemble immobilier dans lequel ils sont situés.

Le législateur précise néanmoins que cette extension concerne « tout comportement ou […] toute activité qui […] porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ».

Bien que cette extension ait été pensée par le législateur pour lutter contre le trafic de stupéfiants, elle permettra aux bailleurs d’agir contre toutes sortes d’atteintes aux biens et aux personnes survenant dans le même ensemble immobilier ou aux abords des locaux loués dans un cadre légal désormais bien défini.

Le préfet peut désormais demander la résiliation judiciaire du bail d’un logement occupé par un trafiquant de stupéfiants après injonction du bailleur

Le III de l’article 62 de la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 crée ensuite un article L. 442-4-3 du Code de la construction et de l’habitation au sein du livre consacré aux habitations à loyer modéré (HLM) afin d’étendre les pouvoirs du préfet en matière de lutte contre le trafic de stupéfiants.

L’article L. 442-4-3 du Code de la construction et de l’habitation permet ainsi au préfet d’enjoindre un bailleur dont le logement est soumis à la législation HLM de saisir le juge aux fins de résiliation du bail lorsqu’il constate que les agissements en lien avec des activités de trafic de stupéfiants de l’occupant habituel d’un logement troublent l’ordre public de manière grave ou répétée et méconnaissent les obligations susmentionnées définies au b de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur dispose alors d’un délai de quinze jours pour répondre au préfet sur les suites qu’il entend donner à cette injonction.

En cas de refus ou d’absence de réponse du bailleur dans ce délai, le préfet peut alors agir directement en résiliation du bail.

Afin d’accélérer la mise en œuvre de la procédure de résiliation du bail que le bailleur aurait accepté de mettre en œuvre sur injonction du préfet, ce dernier peut également se substituer au bailleur si le juge n’a pas été saisi dans un délai d’un mois suivant la réponse du bailleur.

Ces délais reflètent une volonté claire d’accélérer la mise en œuvre de telles procédures qui nécessiteront donc d’avoir rédigé, fait assigner et fait enrôler l’affaire dans un délai maximum d’un mois et demi suivant l’injonction du préfet, et parfois moins si une réponse est apportée immédiatement au préfet par le bailleur.

L’article 63 de la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 crée enfin un article 9-2 au sein de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin d’étendre ces dispositions à tous les baux d’habitation ne relevant pas de la législation des HLM.

Le préfet peut ainsi demander la résiliation judiciaire du bail d’un logement occupé par un trafiquant de stupéfiants, hors HLM, si le bailleur ne répond pas à son injonction dans un délai d’un mois ou la refuse.

Cependant, il est à noter que le législateur ne permet pas au préfet d’agir en lieu et place d’un bailleur qui, après avoir répondu positivement à son injonction, agit tardivement en résiliation judiciaire du bail.

Pis encore, il semble que le préfet ne puisse pas agir en lieu et place du bailleur si ce dernier annonce vouloir agir en résiliation du bail, mais ne s’exécute pas.

Par un arrêt du 12 juin 2025, la Cour d’appel de Paris a rappelé que la charge de la preuve de l’authenticité de la mention manuscrite de la caution prévue par l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 lui échet.

La Cour était saisie d’une action aux fins de paiement de loyers et charges dirigée contre la caution d’un preneur à bail d’habitation.

Pour s’opposer aux demandes du bailleur, la caution contestait avoir signé et rédigé la mention manuscrite exigée par l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 à titre de validité de l’acte de cautionnement en produisant une expertise graphologique non contradictoire.

Elle ne déniait pas, en revanche, avoir apposé la simple mention « lu et approuvé pour caution solidaire ».

Le bailleur soulevait l’impossibilité pour le juge des contentieux de la protection de se fonder sur l’expertise graphologique en raison de son caractère non contradictoire.

Convaincu par l’argumentation du bailleur, le juge des contentieux de la protection d’Auxerre a condamné la caution au paiement des arriérés de loyers et de charges du locataire.

La caution a donc interjeté appel.

Infirmant le jugement de première instance, la Cour d’appel de Paris, a rappelé que l’article 288 du Code de procédure civile prévoit qu’il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

Conformément à une jurisprudence désormais établie, la Cour d’appel de Paris a également rappelé que si la vérification ne permet pas de conclure à la sincérité de l’acte, la partie qui fonde ses prétentions sur cet acte doit être déboutée (Cass., civ. 1^re, 25 juin 2009, n° 08-15.596).

C’est donc bien au bailleur de rapporter la preuve de la sincérité de l’acte de cautionnement et donc la rédaction par la caution de l’intégralité des mentions manuscrites exigées par la loi à titre de validité.

La prudence impose donc à tout bailleur d’exiger que le bail et le cautionnement soient signés et, pour ce qui concerne les mentions manuscrites obligatoires de la caution, rédigés sous ses yeux par chacune des personnes qui s’engagent envers lui.

L’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

S’agissant du recouvrement de ces provisions en cas de défaillance de copropriétaires dans leur paiement, l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

Dans un arrêt du 20 novembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler que cette procédure de recouvrement ne peut s’appliquer aux sommes relevant des exercices précédents si aucune approbation des comptes n’est intervenue.

En l’espèce, deux copropriétaires avaient été assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement de provisions de charges relevant d’exercices antérieurs sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

La Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 4 octobre 2023, avait alors fait droit à la demande du syndicat (CA Orléans, 4 oct. 2023, nº 23/00233).

Les copropriétaires ont formé un pourvoi devant la Cour de cassation, en soutenant notamment que les comptes du syndicat relatifs à ces exercices clôturés n’avaient pas été approuvés, et que la procédure de recouvrement prévue par l’article 19-2 ne pouvait dès lors pas être mise en œuvre.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 20 novembre 2025, casse l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans.

Elle rappelle :

« Pour déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires et condamner les copropriétaires à lui payer une certaine somme au titre des charges impayées au 30 juin 2021, l’arrêt retient, par motifs adoptés, qu’il est sollicité paiement de diverses redevances de services facturées de l’année 2018 à l’année 2021 et qu’il ressort des procès-verbaux des assemblées générales du 26 juin 2019, du 22 janvier 2021 et du 29 juin 2021 que les budgets prévisionnels des services pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 ont été adoptés.

En se déterminant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si les comptes du syndicat des copropriétaires pour les exercices 2018 à 2020 avaient été approuvés, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Par un arrêt rendu le 16 octobre 2025, la Cour de cassation est venue apporter des précisions sur l’obligation pour les copropriétaires d’informer le syndic de toute action en justice intentée pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot en vertu de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Dans cette affaire, les propriétaires d’appartements d’un immeuble soumis au statut de la copropriété ont assigné des copropriétaires voisins en indemnisation pour trouble de jouissance causé par la mise à disposition de leur appartement à une clientèle de passage dans le cadre de locations meublées de courte durée.

Sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui prévoit en son alinéa 2 que « tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic », les juges du fond ont accueilli la demande en indemnisation.

Pour rappel, en application du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlementation d’administration publique pour l’application de la loi n° 65-557 du 19 juillet 1965, la copie de l’assignation délivrée en vertu de l’article 15 de la loi précitée doit être adressé par le Commissaire de justice au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, les copropriétaires mettant à disposition leur appartement pour de la location se sont pourvus en cassation contre l’arrêt rendu par la Cour d’appel.

Au visa de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, la Cour de cassation rejette le pourvoi formé par les copropriétaires et considère que « si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’était pas requise à peine d’irrecevabilité de la demande ».

Ainsi, l’obligation d’information du syndic par les copropriétaires de toute action qu’ils intenteraient concernant la propriété ou la jouissance de leur lot n’est pas une condition à peine d’irrecevabilité de la demande en justice.

Cette solution semble logique dans la mesure où l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne prévoit aucune sanction en cas d’absence d’information du syndic.

L’article 13 décret 67-223 du 17 mars 1967 pris en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« L’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour. »

La Cour de cassation admettait une modification non substantielle qui « n’avait pas pour effet de dénaturer le sens du projet de résolution porté à l’ordre du jour. »

L’article 17-1 A portant notamment sur le vote dématérialisé prévoyait, dans sa version de 2018, qu’étaient « considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle ».

L’ordonnance du 30 octobre 2019 n° 2019-1101 a modifié cette rédaction.

Il n’est plus question « d’évolution substantielle » et les votes ne sont plus « défavorables », le copropriétaire est considéré comme « défaillant ».

L’article 17-1 A dispose :

« Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. »

Problématique :

Ces dernières dispositions interrogent : l’assemblée peut-elle modifier toute résolution, même de manière substantielle ?

Si tel était le cas, cela donnerait les plus larges pouvoirs aux copropriétaires physiquement présents, les autres étant considérés comme seulement défaillants.

Position de la Cour de cassation :

Dans l’espèce soumise à l’analyse de la Cour de cassation, la Cour d’appel avait rejeté une demande d’annulation d’une résolution, aux termes de laquelle l’assemblée générale avait voté la désignation du syndic pour une durée de cinq mois au lieu des douze mois prévus dans le projet de résolution joint à la convocation.

La Cour de cassation casse cet arrêt et retient « qu’est nulle une délibération de l’assemblée générale qui fixe une durée de mandat du syndic différente de celle annoncée dans le projet de résolution inscrit à l’ordre du jour annexé à la convocation. »

La Cour de cassation vient donc rappeler que le pouvoir de l’assemblée générale reste limité aux modifications non substantielles. Elle restreint ainsi les risques d’interprétation extensive de l’article 47-1A de l’ordonnance ELAN.

Consacré comme un droit fondamental par les textes constitutionnels, le droit de propriété a fait l’objet de nombreux encadrements au cours des dernières années. L’accession à la propriété a été au cœur de diverses politiques publiques, qu’il s’agisse de soutenir l’habitat individuel ou collectif.

Mais la paupérisation croissante de la population a conduit ces dernières années à augmenter le nombre de copropriétés en déshérence, souvent caractérisées par des arriérés importants de charges.

L’impossibilité de faire face aux impayés, conjuguée à une méconnaissance des mécanismes juridiques mobilisables, crée des situations de blocage et peut entraîner des risques pour la sécurité des occupants en cas de dégradation du bâti si les travaux ne sont pas réalisés.

De nombreux syndicats de copropriétaires se retrouvent désorganisés, faute de pouvoir désigner un syndic ou d’assurer une gestion minimale.

Si la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 comportait déjà un certain nombre de dispositions permettant au syndicat des copropriétaires d’agir en cas de carence ou d’inaction du syndic, la réforme opérée par l’ordonnance du 30 octobre 2019 et son décret d’application n° 2020-834 du 2 juillet 2020 a renforcé les outils juridiques.

Le droit positif distingue désormais clairement deux voies d’action contentieuse :

• celle permettant de solliciter la désignation d’un administrateur provisoire (article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967) en vue de provoquer l’élection d’un syndic dans le cas où le syndicat en serait dépourvu ;
• celle permettant la désignation d’un administrateur ad hoc (article 49 du même décret) en vue de pallier les cas d’empêchement ou de carence du syndic ;

Comprendre la complémentarité des mécanismes non contentieux (I) et contentieux (II) est indispensable afin d’opter pour la solution la plus efficace aux fins de remédier aux situations rencontrées dans le cadre de copropriété en difficulté.

I. Les actions non contentieuses pouvant être engagées par les copropriétaires eux-mêmes

Pour rappel, le syndic est l’organe obligatoire de représentation du syndicat des copropriétaires. Il agit pour le compte de ce dernier dans les actes civils et judiciaires prévus aux articles 15 et 16 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 confère au syndic l’ensemble des pouvoirs nécessaires à l’exécution des décisions de l’assemblée générale et à la gestion courante de l’immeuble, sous le contrôle éventuel du conseil syndical.

Mais il arrive que le syndicat soit confronté à des difficultés quant à l’élection d’un syndic. Ainsi, dans le cas où une assemblée générale ayant eu pour objet d’élire un syndic est annulée, le syndicat des copropriétaires peut se retrouver sans syndic et il en est de même en cas d’expiration de son mandat, de démission voire de décès si le syndic est une personne physique.

Cette situation peut entraîner d’importantes difficultés de gestion et aura des répercussions sur la situation financière et de conservation du bâti à terme.

Les risques peuvent être considérables pour l’immeuble : perte d’assurance, impossibilité de recouvrer les arriérés de charges, ou encore dégradation du bâti par manque de travaux et d’investissements.

Sans représentant légal, le syndicat est en déshérence, exposant les copropriétaires à des sanctions fiscales ou pénales.

a. L’absence de syndic régulièrement désigné

Il convient de rappeler que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 donne tous les outils nécessaires aux copropriétaires pour assurer la bonne gestion de leur copropriété.

En principe, le syndic est nommé par l’assemblée générale des copropriétaires par vote séparé, à la majorité de l’article 25 de la loi n° 655-57 du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité absolue des voix composant le syndicat.

Néanmoins, dans le cas où aucun syndic n’a été désigné par l’assemblée générale, l’alinéa 4 de l’article 17 de la loi précitée dispose que : « l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic ».

Aussi, nul besoin de faire intervenir un tiers en vue de régulariser une situation défaillante.

Toutefois, le copropriétaire souhaitant convoquer lui-même une assemblée générale devra impérativement respecter le formalisme imposé par l’article 9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 sous peine de nullité : la convocation doit être notifiée au moins 21 jours à l’avance (sauf urgence), par lettre recommandée avec accusé de réception ou tout autre moyen laissant une trace écrite, indiquant lieu, date, heure et ordre du jour précis.

L’on devine aisément les difficultés auxquelles peuvent s’heurter les copropriétaires de bonne foi dans les plus grands ensembles immobiliers : coût des nombreux envois postaux et des frais de reprographie, suivi des envois et difficulté à obtenir les informations pour les copropriétaires bailleurs et dont l’adresse est difficilement connue.

Plus encore, il arrive que même en présence d’un syndic élu, la défaillance de ce dernier dans l’exercice de ses missions expose le syndicat des copropriétaires à des difficultés.

b. Le syndic défaillant : inertie ou faute de gestion

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énumère ses missions essentielles : convoquer l’assemblée générale au moins une fois par an, exécuter les décisions votées, tenir la comptabilité, entretenir l’immeuble et recouvrer les charges

Aussi, en cas de carence dans son exercice, la responsabilité du syndic peut être engagée et le contrat de syndic résilié.

Il convient en effet de rappeler à cet égard que, dès lors que tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale comme en dispose l’article 17 précité, le syndicat des copropriétaires décide le plus souvent de mettre fin au mandat du syndic défaillant et d’en élire un nouveau.

En pratique, la faute du syndic résulte à cet égard, le plus souvent d’une absence de tenue d’assemblée générale ou de reddition et/ou d’approbation des comptes.

De plus, en cas d’inaction du syndic, le 3^ème alinéa de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le président du conseil syndical peut, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Ces mêmes dispositions prévoient que lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires.

L’article 49-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 précise que cette action en justice est portée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond et qu’en cas de saisine par un ou plusieurs copropriétaires, un mandataire ad hoc sera désigné par le président du tribunal aux fins de représenter les intérêts du syndicat dans le cadre de cette procédure.

Les frais sont ainsi avancés par le ou les copropriétaires, qui en supporteront définitivement la charge si l’action est rejetée par le juge. En cas de condamnation du syndic, les dommages et intérêts seront alloués au syndicat des copropriétaires et le ou les copropriétaires à l’initiative de l’action seront remboursés.

Ces différents outils permettent ainsi de sanctionner le syndic inactif, voire fautif, et d’en nommer un nouveau si nécessaire.

Mais les copropriétés en difficulté, souvent en proie à un désinvestissement des copropriétaires, peuvent peiner à mobiliser ces recours. C’est pourquoi, deux procédures judiciaires distinctes peuvent être actionnées pour pallier efficacement l’inaction des copropriétaires.

II. Les actions contentieuses : deux voies distinctes

Selon la situation de blocage rencontrée, la procédure judiciaire à mobiliser sera différente et ne tendra pas aux mêmes effets.

a. La désignation d’un administrateur provisoire en cas d’absence de syndic

Sur le fondement de l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le président du tribunal judiciaire peut, dans le cas où le syndicat est dépourvu de syndic, désigner un administrateur provisoire de la copropriété.

Cette désignation s’effectue par la voie d’une ordonnance rendue sur requête.

L’efficacité de cette voie réside dans sa simplicité et sa célérité puisque la saisine par voie de requête se fait sans contradictoire à la seule initiative du demandeur.

Ce choix procédural est logique : à défaut d’avoir un représentant régulier, le syndicat des copropriétaires ne peut être représenté en justice et donc, seule la saisine par voie de requête est possible.

La requête est déposée par voie d’avocat au greffe du tribunal du lieu de situation de l’immeuble par tout intéressé justifiant d’un intérêt à agir. Il s’agit d’une procédure non contradictoire, permettant de recevoir une ordonnance de désignation dans de courts délais.

L’administrateur dispose des pouvoirs nécessaires à la convocation d’une assemblée, à la reconstitution des comptes et au redressement de la gestion.

Il se fait remettre les références des comptes bancaires, les coordonnées de la banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat.

La mission de l’administrateur est temporaire et est strictement encadrée par l’ordonnance.

Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l’acceptation de son mandat par le syndic désigné par l’assemblée générale.

b. La désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété en cas d’empêchement ou de carence du syndic

Selon l’article 49 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

Cette voie, prévue pour les cas d’empêchement ou de carence visés au V de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, s’adresse exclusivement aux copropriétés dotées d’un syndic défaillant.

Contrairement à l’ordonnance sur requête, l’assignation en référé implique une procédure dite contradictoire : le syndic en fonction est dûment convoqué pour répondre des manquements qui lui sont reprochés (absence d’assemblée générale, défaut de comptabilité, non-recouvrement des charges, etc.).

Tout intéressé peut initier par voie d’avocat cette action – un copropriétaire, le conseil syndical, une collectivité locale, un bailleur social ou un créancier.

Etant précisé que la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et restée infructueuse pendant plus de huit jours, sauf à démontrer une situation d’urgence due à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique.

L’administrateur ad hoc, nommé par ordonnance, reçoit des missions spécifiques : assister le syndic pour des tâches précises (convocation d’une AG, recouvrement des impayés) ou le suppléer totalement en cas de défaillance grave, sans toutefois révoquer le syndic.

Cette procédure permet également d’engager éventuellement la responsabilité du syndic.

Il s‘agit donc d’une action contentieuse plus lourde que l’ordonnance sur requête.

Cette procédure reste une solution de dernier recours pour les copropriétés où le syndic, bien que présent, paralyse la gestion par son inaction, dès lors que, comme nous l’avons vu, les copropriétaires peuvent décider de mettre fin au mandat du syndic défaillant et d’en élire un nouveau.

L’ensemble de ces outils mis à disposition par le législateur permettent aujourd’hui de reconstituer facilement la gouvernance dans le respect des intérêts des copropriétaires et des tiers.