La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a rendu le 11 janvier 2024 (Cass. Civ., 3e, 11 janvier 2024, FS-B, n° 22-20.872) un arrêt important en matière de congé avec offre de renouvellement. En l’espèce, une bailleresse avait consenti le 15 janvier 1999 un bail commercial à ses locataires pour un usage de restaurant. Le 29 avril 2016, la bailleresse a signifié à ses locataires un congé avec offre de renouvellement subordonnée, notamment, à la modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien des locataires.

Les locataires ont restitué les lieux et ont assigné la bailleresse en paiement d’une indemnité d’éviction.

Pour rejeter la demande en paiement d’une indemnité d’éviction des locataires, la Cour d’appel a relevé que les modifications auxquelles la bailleresse entendait subordonner l’offre de renouvellement ne pouvait s’inscrire valablement dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement. Néanmoins les juges du fond ont considéré que le congé exprimait une offre de régularisation d’un nouveau bail, de sorte qu’il ne pouvait s’analyser en un congé sans offre de renouvellement. Ce n’est pas la position de la Cour de cassation qui a cassé et annulé la décision des juges du fond au visa des articles 1103 du Code civil et des articles L. 145-8 et L. 145-9 du Code de commerce.

La Cour de cassation a d’une part rappelé qu’il résultait de ces textes, qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opérait aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. La Cour de cassation a d’autre part rappelé qu’un congé est un acte unilatéral qui met fin au bail par la seule manifestation de volonté de celui qui l’a délivré. Qu’il s’en déduisait ainsi « qu’un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ».

Cet arrêt important constitue une alerte pour tous les praticiens des baux commerciaux qui doivent faire preuve d’une particulière prudence dans la rédaction de leurs congés avec offre de renouvellement.