1 à 3 milliards d’euros d’économies dans les dépenses allouées au logement social : c’est l’ambition d’un rapport de novembre 2025, publié à l’été 2026, corédigé par l’Inspection générale des finances et l’Inspection générale de l’environnement et du développement durable.
Parmi les mesures proposées, l’une consiste à favoriser la vente HLM, pour deux motifs :
- d’une part, cela permettrait de générer des fonds propres pour les organismes HLM, renforçant leurs capacités d’investissement dans le développement d’une offre nouvelle de logements,
- d’autre part, cela permettrait, par une taxation des plus-values ainsi réalisées, de générer des recettes supplémentaires pour l’Etat.
L’annexe III au rapport revient sur les assouplissements d’ores et déjà introduits par la loi ELAN du 23 novembre 2018, tout en soulignant que les objectifs qui avaient alors été fixés (vente de 1 % du parc social) sont loin d’être atteints puisque, depuis 2018, seuls 0,2 % du parc social total ont fait l’objet d’une vente.
Les auteurs du rapport identifient plusieurs freins :
- des freins juridiques : du fait des normes minimales d’habitabilité et de performance énergétique, 34 à 44 % du parc social ne serait pas cessible ;
- des freins d’ordre financier, liés aux capacités d’acquisition des ménages. A l’heure actuelle, la majorité des acquéreurs d’un logement locatif social ne sont pas d’anciens locataires HLM (58 % en 2024) ;
- des freins administratifs, liés à l’autorisation préfectorale préalable et l’avis de la commune d’implantation du logement ;
- des freins d’ordre politique également.
Pour lever ces blocages, les auteurs du rapport formulent les propositions suivantes :
- dans les communes non déficitaires au regard de la loi SRU, l’avis de la collectivité territoriale et l’autorisation préfectorale préalables requis à l’article L. 443-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) pourraient être remplacés par une simple information (à l’instar de ce qui existe depuis 2018 pour les logements intermédiaires). En contrepartie, tous les logements ainsi vendus (et non les seuls logements vendus à leur locataire) continueraient d’être comptabilisés dans le décompte SRU pendant 10 ans ;
- pour prévenir les difficultés dans les copropriétés issues de la vente HLM, outre que l’organisme HLM continuerait d’être syndic de droit, les textes pourraient être modifiés pour lui permettre de conserver la majorité des droits de vote, même s’il devient copropriétaire minoritaire ;
- les compétences obligatoires des sociétés de coordination pourraient être étendues aux activités de syndic de copropriété et à la commercialisation des logements, étant précisé toutefois que cette proposition pourrait, ce dont le rapport ne semble pas avoir appréhendé les conséquences, remettre en cause la quasi-régie existant entre les organismes HLM et leur société de coordination ;
- pour que la taxation des plus-values issues de la vente HLM ne devienne pas un frein, il pourrait être instauré un droit pour le locataire d’acquérir son logement, sur le modèle britannique. Seraient concernés les logements anciens, par exemple de plus de 40 ans (amortis au plan comptable) dont les locataires pourraient bénéficier, par exemple à proportion de leur ancienneté, d’une décote sur le prix d’acquisition. Pour que ce droit ne porte pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété des organismes HLM, la Direction des affaires juridiques du Ministère en charge de l’économie, consultée à cet effet, a préconisé que le transfert de propriété soit alors réalisé en bail réel solidaire (BRS), qui a théoriquement un caractère temporaire. Reste à déterminer quelle serait sur ce point la position du Conseil constitutionnel.
S’agissant de la taxation des plus-values ainsi réalisées, les auteurs du rapport mettent en avant l’alternative suivante :
- soit mettre en œuvre la taxe sur les plus-values de cessions instaurée par la loi de finances pour 2018, jamais appliquée à ce jour, dont il était prévu que le produit serait reversé à la CGLLS ;
- soit soumettre le produit de la vente à l’impôt sur les sociétés, hypothèse à privilégier si une autre proposition du rapport, qui consiste en la suppression générale de l’exonération de cet impôt bénéficiant aux organismes HLM, est retenue.