Par un arrêt en date du 29 février 2024, la Cour de cassation a jugé que le vote d’un copropriétaire en faveur d’une résolution de l’assemblée générale d’un syndicat des copropriétaires, donnant quitus au syndic, ne lui interdisait pas de rechercher la responsabilité délictuelle de ce dernier.
De jurisprudence constante, il est reconnu au copropriétaire, qui n’a pas de lien de droit avec le syndic, la possibilité de se prévaloir de la faute commise par celui-ci dans l’exercice de son mandat (Cass. Civ., 3e, 6 mars 1991, pourvoi n° 89-18.758). Il était également admis par les juges du fond que, si le quitus donné au syndic faisait obstacle à l’action du syndicat des copropriétaires en réparation des dommages causés par des manquements connus imputables au syndic, le quitus n’empêchait pas l’action individuelle d’un copropriétaire à l’encontre du syndic tendant à la réparation d’un préjudice personnel.
Dans l’espèce présentée à la Haute Cour, le copropriétaire avait intenté, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, une action à l’encontre du syndic après avoir participé au vote donnant quitus à celui-ci pour sa gestion. Le syndic s’était pourvu en cassation en invoquant notamment qu’il résultait des procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété que les désordres, qui servaient de fondement à l’action individuelle du copropriétaire, avaient été portés à la connaissance de ce dernier, d’une part, et qu’il avait voté en faveur du quitus, d’autre part. La Cour de cassation a rappelé que, si le copropriétaire qui vote en faveur d’une résolution de l’assemblée générale des copropriétaires donnant quitus au syndic n’est pas recevable à demander l’annulation de cette résolution, en application des dispositions prévues à l’article 42, alinéa 2 de la loi 65-55 du 10 juillet 1965, il peut toujours « rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d’un préjudice personnel né de sa faute ».
Cette décision de la Cour de cassation s’explique par un raisonnement en trois temps.
Dans un premier temps, il résulte des dispositions particulières du droit de la copropriété que le vote favorable d’un copropriétaire à un projet de résolution de l’assemblée générale n’a pour seule conséquence que d’entraîner l’irrecevabilité de son action tendant à en demander l’annulation (article 42 précité) et, dans ce cas d’un vote d’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale, ne constitue pas une de compte individuel par chacun des copropriétaires (article 45-1 du décret n° 67-223).
Dans un second temps, la Cour de cassation a fait une application classique du principe de l’effet relatif en droit des contrats (article 1199 du Code civil). La relation contractuelle ne liant que le syndicat au syndic, seul le premier peut donner quitus au second. Le vote d’un copropriétaire, tiers à la convention, ne saurait avoir valeur de quitus pour le syndic.
Enfin, dans un troisième et dernier temps, le vote du copropriétaire en faveur du quitus ne peut pas en s’analyser en une renonciation explicite et non équivoque du copropriétaire à agir à titre personnel.