L’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

S’agissant du recouvrement de ces provisions en cas de défaillance de copropriétaires dans leur paiement, l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

Dans un arrêt du 20 novembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler que cette procédure de recouvrement ne peut s’appliquer aux sommes relevant des exercices précédents si aucune approbation des comptes n’est intervenue.

En l’espèce, deux copropriétaires avaient été assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement de provisions de charges relevant d’exercices antérieurs sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

La Cour d’appel d’Orléans, dans un arrêt du 4 octobre 2023, avait alors fait droit à la demande du syndicat (CA Orléans, 4 oct. 2023, nº 23/00233).

Les copropriétaires ont formé un pourvoi devant la Cour de cassation, en soutenant notamment que les comptes du syndicat relatifs à ces exercices clôturés n’avaient pas été approuvés, et que la procédure de recouvrement prévue par l’article 19-2 ne pouvait dès lors pas être mise en œuvre.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 20 novembre 2025, casse l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans.

Elle rappelle :

« Pour déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires et condamner les copropriétaires à lui payer une certaine somme au titre des charges impayées au 30 juin 2021, l’arrêt retient, par motifs adoptés, qu’il est sollicité paiement de diverses redevances de services facturées de l’année 2018 à l’année 2021 et qu’il ressort des procès-verbaux des assemblées générales du 26 juin 2019, du 22 janvier 2021 et du 29 juin 2021 que les budgets prévisionnels des services pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 ont été adoptés.

En se déterminant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si les comptes du syndicat des copropriétaires pour les exercices 2018 à 2020 avaient été approuvés, la Cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »