Par un arrêt du 13 février 2025 (pourvoi n° 22-21.592), la troisième chambre civile de la Cour de cassation énonce, pour la qualification d’un terrain, que la dimension des réseaux s’apprécie au regard de l’ensemble d’une opération d’aménagement.

Et pour cause, en vertu de l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrain situés dans un secteur désigné comme constructible et effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, si c’est exigé, un réseau d’assainissement à condition que les divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et en dimensions adaptées à la capacité de ces terrains, étant entendu que la dimension de ces réseaux s’apprécie au regard de l’ensemble de la zone lorsque doit faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble.

Par application de ce principe, la Cour pose que constitue une opération d’aménagement d’ensemble une zone dans laquelle figure un schéma d’aménagement portant sur la réalisation d’un projet d’ensemble devant servir de base à un projet opérationnel de la commune et portant sur la réalisation d’un quartier d’habitat de quarante logements environ dont six logements sociaux.

Ce schéma d’aménagement constituant une orientation d’aménagement et de programmation (O.A.P.) au sens de l’article R. 151-8 du Code de l’urbanisme, il y a lieu d’en déduire que la dimension des réseaux doit s’apprécier au regard de l’ensemble de la zone pour vérifier si une parcelle constitue ou non un terrain à bâtir.

Au cas présent, la Cour de cassation relève que le terrain exproprié ne pouvait être qualifié de terrain à bâtir car la dimension des réseaux, qui s’apprécie au regard de l’ensemble de l’O.A.P., était insuffisante.