Projets immobiliers publics privés
le 15/12/2022

Prescription et action en requalification en bail commercial

Cass. Civ., 3eme, 7 décembre 2022, n° 21-23.103

Par un arrêt très récent en date du 7 décembre 2022 et publié au Bulletin, la Cour de cassation est venue rappeler le principe de la prescription biennale en matière de demande de requalification d’un bail commercial.

En l’espèce, le 16 juillet 2009, une société (la bailleresse) avait pour une durée de sept années – soit jusqu’au 30 juin 2016 – donné en location à une société (locataire) un terrain nu.

Le 24 novembre 2015, la bailleresse a ainsi donné congé à la locataire pour le 30 juin 2016, puis l’a assigné le 27 juin 2017 en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.

A titre reconventionnel, la locataire, a le 12 décembre 2018 sollicité l’annulation du congé en se prévalant du caractère non-écrit de la durée du contrat.

La Cour d’appel a déclaré prescrites les demandes de la locataire qui s’est pourvu en cassation.

La locataire se prévalait en effet des dispositions de l’article L.145-15 du Code de commerce qui prévoit que sont réputées non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement afin de démontrer que l’action en requalification du bail commercial n’était pas prescrite.

En effet, l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’étant pas soumise à prescription, la locataire considérait qu’il s’agissait en réalité d’un bail commercial de 9 années dont le terme était le 30 juin 2018 et qu’ainsi l’action en requalification n’était pas prescrite.

Néanmoins, la Cour de cassation a confirmé l’arrêt d’appel en rappelant que l’article L.145-15 du Code de commerce n’est pas applicable à une demande en requalification d’un contrat en bail commercial et qu’ainsi la prescription de deux ans commençait à courir à compter de la conclusion de la convention le 16 juillet 2009, soit le 16 juillet 2011.

L’analyse de la demanderesse était ainsi intéressante dans la mesure où elle s’appuie sur ces dispositions d’ordre public de l’article L.145-15 du Code de commerce et leurs articulations avec les clauses du bail, mais n’a pu – à juste titre- aboutir en raison de ce principe, rappelé par la Cour de cassation, de la prescription biennale de l’action en requalification en bail commercial.