CC, décision n° 2025-896 DC du 20 novembre 2025 

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a été promulguée et publiée au Journal officiel du 27 novembre 2025.

Parmi les 31 dispositions initiales, l’article 13 modifiait l’article L. 445-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) relatif aux conventions d’utilité sociale (CUS) pour :

• toiletter certaines dispositions : à titre d’exemple, mention d’une signature de la CUS avec le représentant de l’Etat dans le département, et non plus avec l’Etat, ajout de la Métropole d’Aix-Marseille-Provence parmi les collectivités te groupements de collectivités associés à l’élaboration de la CUS et signataires potentiels ;
• modifier le contenu des CUS, dans le but recherché d’une simplification (le texte renvoyant néanmoins à un décret d’application),
• modifier les sanctions en cas de non-signature de la CUS ou de non-respect des engagements pris par l’organisme HLM.

L’article 13 III disposait également que les CUS conclues sur la base de l’article L. 445-1 du CCH dans sa version antérieure continuaient de produire leurs effets jusqu’à la conclusion d’une nouvelle convention, au plus tard le 30 juin 2027.

Toutefois, l’intégralité de l’article 13 (à l’instar d’autres dispositions de la loi) a été censurée par le Conseil constitutionnel dans sa décision en date du 20 novembre 2025, car considéré comme un « cavalier législatif ».

En effet, l’article 45 de la Constitution dispose que « Sans préjudice de l’application des articles 40 et 41, tout amendement est recevable en première lecture dès lors qu’il présente un lien, même indirect, avec le texte déposé ou transmis. ». L’article 13 étant issu d’un amendement adopté en Sénat en première lecture, le Conseil constitutionnel a considéré que ce lien faisait défaut.

Les impacts de cette décision pour les organismes HLM dont les CUS sont arrivées à échéance sont les suivants :

• S’agissant des ventes de logements: pour les ventes qui n’auraient pas été réalisées avant la date d’échéance de la CUS, il conviendra de demander une autorisation préfectorale ad hoc, suivant les dispositions prévues à l’article L. 443-7 du CCH, quand bien même les logements considérés étaient mentionnés dans le plan de vente de la CUS arrivée à échéance ;
• S’agissant des révisions de loyers dérogatoires en cours de bail : pour mémoire, le loyer des baux en cours des logements du parc social peut être révisé annuellement, en cours de bail, dans la limite de l’IRL. Toutefois, les articles L. 353-9-3 et L. 442-1 du CCH permettent aux organismes HLM de solliciter une autorisation pour déroger à ces dispositions et appliquer une révision du loyer en cours de bail plus importante, notamment en cas de travaux de réhabilitation. Une telle dérogation ne peut néanmoins être accordée en l’absence de CUS signée… L’absence de prorogation des CUS arrivées à échéance, sans possibilité de signer une nouvelle CUS (l’Etat ayant par circulaire suspendu les négociations en cours dans l’attente de nouvelles dispositions législatives) est donc particulièrement pénalisante pour les organismes HLM.

Il reste à savoir si une nouvelle circulaire apportera des éclaircissements complémentaires et surtout si un prochain projet ou proposition de loi viendra résoudre la situation…