Organismes HLM agréés OFS et VEFA

A la question de savoir si un organisme HLM agréé comme Organisme de Foncier Solidaire (OFS) peut acquérir en VEFA des logements en vue de conclure des Baux Réels et Solidaires (BRS), l’Union Sociale pour l’Habitat (USH) vient d’apporter une réponse négative.

Par une note du 7 janvier 2022, l’USH indique très clairement que « nous considérons que les organismes HLM [agréés comme OFS] ne peuvent pas acquérir en VEFA des logements en vue de conclure des baux réels et solidaire ».

Les organismes HLM (OPH, ESH, SEM et Coopératives), indépendamment de la question de leur agrément OFS, peuvent réaliser des opérations d’accession sociale à la propriété, mais uniquement après avoir construit, ou acquis et amélioré, les logements ainsi vendus, les textes les obligeant par conséquent à avoir une activité de maîtrise d’ouvrage directe. La seule exception à ce principe reste celle prévue en matière de location-accession, où l’acquisition en VEFA est alors possible.

Parallèlement, l’article 88 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN » a autorisé les organismes HLM à exercer l’activité d’organisme de foncier solidaire. Les organismes de foncier solidaire sont régis par les dispositions du Code de l’Urbanisme, et notamment l’article L. 329-1 dudit Code.

Outre que cette dernière disposition reste ambigüe sur l’étendue des « droits à faire » des OFS, le texte ne prévoyant pas expressément la possibilité pour un OFS d’acquérir des biens en VEFA, se pose alors la question de savoir si un organisme HLM, agréé comme OFS, bénéficie d’une extension de son objet social, et s’il peut donc acquérir en VEFA des logements en vue de la conclusion de BRS.

En l’état actuel des textes, le principe de spécialité régissant les organismes HLM s’oppose à une telle activité, les organismes HLM étant agréés comme OFS dans les limites du Service d’Intérêt Economique Général (SIEG).

Il se déduit de plus de la lecture des débats parlementaires que la possibilité offerte à ces organismes d’être agréés comme OFS n’a pas pour objectif de leur permettre d’exercer une activité d’accession à la propriété au-delà de leur objet social, et qu’ils demeurent tenus par leur agrément et par les missions telles que strictement définies dans le Code de la Construction et de l’Habitation.