Dans un arrêt en date du 19 septembre 2024, la Cour de cassation a eu l’occasion d’apporter des précisions sur les informations à transmettre concernant les termes de référence dans le cadre d’une procédure judiciaire de fixation de l’indemnité de dépossession pour permettre de mettre en œuvre la méthode d’évaluation des biens par comparaison.

Dans cette espèce, une SARL a mis en œuvre son droit de délaissement concernant des parcelles situées au sein d’une zone d’aménagement concertée. Dans le cadre de la procédure judiciaire de fixation, la Cour d’appel de Paris (arrêt du 15 juin 2023, n° 22/04648) a retenu des termes de comparaison à partir des références cadastrales et des numéros de publication sans pour autant que les actes de mutation correspondants à ces termes n’aient été produits par les parties.

La société a formé un pourvoi en soulevant le moyen du non-respect du principe du contradictoire en raison de l’absence de production de ces éléments.

Dans son arrêt du 19 septembre dernier, la Cour de cassation a pu rappeler que le principe du contradictoire supposait nécessairement que les parties puissent débattre des termes de comparaison proposés.

A ce titre, elle considère qu’il n’existe aucune obligation de produire les actes de vente correspondant aux termes de comparaison présentés, ces derniers pouvant être admis sous réserve que les informations relatives à la mutation ainsi que les références de publication soient fournies :

« 4. Pour fixer le montant de l’indemnité d’expropriation ou de délaissement, le juge apprécie souverainement les termes de comparaison issus des actes de mutation sélectionnés sur lesquels chaque partie se fonde pour retenir l’évaluation qu’elle propose, dès lors que celles-ci ont été en mesure d’en débattre contradictoirement.

1. 5. Les termes de comparaison invoqués par les parties dans leurs conclusions, issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales et sont accompagnés des références de publication permettant, le cas échéant, l’obtention auprès du service de la publicité foncière des actes de mutation concernés, mettent les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence.
   6. Le moyen, qui postule que ne peut être pris en compte, sauf à méconnaître le principe de la contradiction, un terme de comparaison comportant ses références de publication, s’il n’est accompagné de la production de l’acte de vente correspondant, n’est donc pas fondé ».

La Cour de cassation juge ainsi que dès lors que les parties disposent des éléments leur permettant d’obtenir les actes correspondant aux termes de comparaison directement auprès du service de la publicité foncière, le principe du contradictoire est respecté dans le cadre des débats.

Si la Cour de cassation fait preuve d’une forme de pragmatisme en n’imposant pas la production de l’ensemble des actes de mutation à l’appui de la mention des termes de comparaison, il convient de relever que les éléments exigés excèdent ceux accessibles sur les plateformes disponibles gratuitement (type DVF).

Il convient donc d’être vigilant à la production des informations d’identification de la parcelle (date et nature de la mutation, prix, adresse, références cadastrales, descriptif du bien dès lors qu’il a été déclaré à l’administration) et du numéro de publication au service de publicité foncière, sans quoi le terme de comparaison ne pourra pas être retenu.