Par une décision en date du 18 octobre 2024, le Conseil d’Etat a donné un éclairage pratique important sur le régime du lotissement sur l’application des dispositions permettant de cristalliser les règles d’urbanisme sur l’ensemble des lots.

Dans cette espèce, un promoteur avait obtenu, le 30 août 2018, pour le compte des propriétaires indivisaires des lots concernés, une décision de non-opposition à la déclaration préalable déposée en vue de la constitution d’un lotissement de 4 lots. Par la suite, 3 de ces lots (A, C, D) ont été cédés, les 27 et 28 août 2021, à ce même promoteur, le lot destiné à être bâti n’étant, quant à lui, pas cédé.

Par la suite, un permis de construire valant division a été délivré au promoteur en vue de l’implantation de 30 logements répartis entre 16 maisons individuelles et 6 bâtiments devant accueillir quatorze logements sociaux intermédiaires, les constructions étant autorisées sur 3 des lots (B, C et D). Ce permis a fait l’objet d’un contentieux qui donne l’occasion au Conseil d’Etat de se prononcer sur la question de la cristallisation des règles d’urbanisme dans un lotissement.

En effet, en application du deuxième alinéa de l’article L. 442-14 du Code de l’urbanisme, « lorsque le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de délivrance du permis d’aménager, et ce pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’Etat ». Le Code de l’urbanisme prévoit donc une cristallisation des règles d’urbanisme pendant une durée de 5 ans à compter de la délivrance de la décision de non-opposition à déclaration préalable (dans la mesure où cette dernière n’impliquer la réalisation d’aucun travaux).

Par ailleurs, l’article R* 424-18 du Code de l’urbanisme prévoit un délai de validité de 3 ans à compter de l’intervention de la décision de non-opposition (y compris tacite) au terme duquel l’autorisation d’urbanisme devient caduque.

La problématique portée devant le Conseil d’Etat était donc de savoir si la vente intervenue pour 3 des 4 lots du lotissement permettait de faire échec à la caducité de la déclaration préalable de lotissement et ainsi de se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme.

Le Conseil d’Etat répond positivement à cette interrogation :

« 3. Il résulte, en premier lieu, de ces dispositions qu’une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës constitue un lotissement dès lors que l’un au moins des terrains issus de cette division est destiné à être bâti.

4. En second lieu, dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d’une partie au moins des lots dans le délai de validité de l’arrêté de non-opposition à déclaration préalable prévu par l’article R* 424-18 du Code de l’urbanisme cité au point 2, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l’article L. 442-14 du même code, au lotissement autorisé. Est sans incidence, à cet égard, la circonstance que le lot destiné à être bâti n’ait pas lui-même fait l’objet d’un transfert en propriété ou en jouissance».

Le Conseil d’Etat adopte ainsi une position souple et pragmatique sur le régime du lotissement et confirme ainsi la possibilité de se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme, et ce alors même que les lots n’ont été que partiellement vendus et que le lot destiné à être bâti (qui a justifié le recours à la procédure de lotissement) n’a pas fait l’objet d’un transfert de propriété ou de jouissance.