La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, dite « de simplification de la vie économique » a modifié plusieurs dispositions du Code de commerce concernant le statut des baux commerciaux.

 

La loi permet désormais, sous certaines conditions, le paiement mensuel du loyer.

L’article 62 de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 ajoute un nouvel article L. 145-32-1 pour permettre à certains locataires de régler leur loyer mensuellement s’ils le souhaitent et non plus trimestriellement comme cela est généralement prévu au bail.

Le locataire visé par cette disposition est le « preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ».

Le locataire doit être à jour de ses loyers et charges pour pouvoir bénéficier de ce droit, l’article réservant effectivement ce droit à « l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable ».

Cela signifie également que si certains loyers et charges ont fait l’objet d’une contestation, cela ne fait pas obstacle à la demande du locataire de paiement du loyer mensuel.

S’agissant de la prise d’effet d’une telle demande le texte prévoit que celle-ci prend effet « à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévu au bail ».

Il est à noter que cette disposition est d’ordre public et applicable immédiatement aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la loi de simplification de la vie économique le 27 mai 2026.

 

La loi réduit le champ d’application du droit de préemption du locataire

Pour rappel, l’article L. 145-46-1 du Code de commerce accorde au locataire un droit de préemption en cas de vente des locaux loués.

L’article 61 de la loi de simplification ajoute un avant-dernier alinéa à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce pour restreindre le champ d’application du droit de préemption du locataire en donnant une définition limitative du local commercial et du local artisanal dont la vente est susceptible de préemption.

Selon le nouvel article L. 145-46-1 du Code de commerce, le « local à usage commercial » s’entend « de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations », excluant ainsi par exemple les locaux de bureaux.

S’agissant du « local à usage artisanal », le nouvel article L. 145-46-1 du Code de commerce le définit comme « tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité » excluant ainsi les entrepôts.

Ces nouvelles dispositions s’appliquent à toute mutation intervenant après le 26 mai 2026.

 

Sur l’autorisation des « clauses tunnel »

L’article 62, 3°, de la loi de simplification ajoute au Code de commerce un article L. 145-38-1 ainsi rédigé : « Par dérogation à l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145-38 et L.145-39 du présent code ».

Cela signifie qu’est autorisée une clause par laquelle le bailleur et le preneur limitent, dans les mêmes proportions, l’augmentation ou la diminution du loyer résultant de l’indexation, à un certain pourcentage et ce afin de réduire les effets de la variation de l’indice pour les loyers commerciaux.

Toutefois, comme le relèvent Jehan-Denis BARBIER et Séverine Valade, « cette autorisation n’était pas nécessaire, car de telles clauses n’ont jamais été interdites » (Réforme du statut des baux commerciaux par la loi de simplification de la vie économique – Dalloz Actualité, 4 juin 2026).

 

Sur le dépôt de garantie

Sur les intérêts

Pour rappel l’article L.145-40 du Code de commerce dispose que lorsque le bailleur a entre les mains des sommes supérieures à deux termes de loyer, qu’il s’agisse d’un loyer payé d’avance ou d’un dépôt de garantie, des intérêts sont dus au locataire.

La loi de simplification a ajouté trois alinéas qui prévoient désormais d’une part que le dépôt de garantie ne peut pas excéder le montant d’un trimestre de loyer et qu’il en « va de même s’agissant de la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature » (par exemple s’agissant d’une garantie à première demande ou d’une caution bancaire / personnelle).

Certains auteurs comme Jehan-Denis Barbier et Séverine Valade (Réforme du statut des baux commerciaux par la loi de simplification de la vie économique – Dalloz Actualité, 4 juin 2026) estiment que le bailleur dispose donc « à la fois d’un dépôt de garantie de trois et d’autres garanties équivalentes à trois mois, bénéficiant ainsi d’un montant total des garanties égal à deux trimestres de loyer ».

Le législateur a précisé que « ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail ».

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.

 

Sur le délai de restitution du dépôt de garantie

Le dernier alinéa de l’article L.145-40 du Code de commerce précise désormais que le dépôt de garantie doit être restitué au preneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés.

De plus, en cas d’arriérés de loyers ou de charges, le bailleur peut conserver les sommes qui lui sont dues mais si celles-ci sont « dûment justifiées ».

 

En cas de vente de l’immeuble

Désormais en cas de vente de l’immeuble, « l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur ». *

S’agissant des autres garanties (hors dépôt de garantie), elles deviennent immédiatement caduques et le propriétaire vendeur a l’obligation de restituer au preneur les documents afférents aux diverses garanties et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.

Cette nouvelle disposition s’applique aux ventes intervenant après le 26 août 2026.

 

Sur la clause résolutoire

Le locataire doit désormais, pour obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, justifier de sa capacité à régler la dette locative et doit procéder à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.

Avec cette modification, le législateur s’aligne avec les dispositions déjà prévues en matière de baux d’habitation et en particulier l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Cette nouvelle disposition s’applique aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026, date d’entrée en vigueur de la loi.