Le projet de loi portant simplification des normes applicables aux collectivités territoriales prévoit la création d’une procédure spécifique permettant l’expropriation de certains immeubles bâtis durablement vacants à usage de logement.

Et pour cause, si la propriété privée reste protégée, dans certaines circonstances très particulières, un logement durablement inutilisé peut avoir une utilité collective qui justifie son acquisition forcée. Le projet cherche donc à transformer un stock immobilier dormant en logements utilisables.

Introduit à l’initiative du Gouvernement, ce dispositif figure à l’article 28 bis du projet de loi n° 2987 dans sa version adoptée en première lecture par le Sénat le 24 juin 2026, puis transmise à l’Assemblée nationale dans le cadre de la navette parlementaire.

Il prévoit, à cette fin, l’insertion dans le Code de la construction et de l’habitation des articles L. 636-1 à L. 636-4, qui déterminent le champ d’application et les conditions de mise en œuvre d’une procédure spécifique d’expropriation de certains immeubles bâtis à usage de logement durablement vacants.

Le droit en vigueur connaît déjà des procédures spécifiques permettant l’expropriation de certains immeubles, notamment lorsqu’ils sont en état d’abandon manifeste ou relèvent des procédures applicables aux immeubles indignes. Le dispositif envisagé s’en distingue en instituant une procédure spécifiquement applicable à certains logements durablement vacants.

La seule inoccupation d’un logement ne suffirait pas à caractériser sa vacance au sens du dispositif.

En effet, serait regardé comme vacant tout logement soumis, depuis au moins cinq ans, à la taxe sur la vacance des locaux d’habitation prévue à l’article 1406 bis du Code général des impôts, sans avoir bénéficié d’un motif d’exonération.

Autrement dit, la vacance doit être durable et fiscalement constatée.

L’immeuble devrait également être situé dans une commune dont le programme d’actions du programme local de l’habitat (PLH) constate la nécessité de mobiliser le foncier privé vacant pour atteindre les objectifs de réalisation de logements qu’il fixe.

Le texte distingue ensuite deux situations :

• dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, communément qualifiées de zones tendues, l’expropriation pourrait être poursuivie lorsque ces conditions sont réunies ;
• hors de ces zones, l’immeuble devrait en outre nécessiter des mesures de remise en état afin d’en prévenir la dégradation.

Le dispositif pourrait ainsi concerner aussi bien des logements durablement vacants situés dans des territoires caractérisés par un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements que des immeubles situés hors de ces zones dont l’état nécessite une intervention pour prévenir leur dégradation.

L’expropriation pourrait être poursuivie au profit d’une collectivité territoriale, du concessionnaire d’une opération d’aménagement mentionnée à l’article L. 300-4 du Code de l’urbanisme ou du titulaire d’un contrat mentionné à l’article L. 300-10 du même Code.

S’agissant du déroulement de la procédure, elle se fait par une gradation en trois temps, proportionnelle et contradictoire.

1°) Le futur article L. 636-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoirait, dans un premier temps, l’établissement d’un procès-verbal provisoire constatant la situation de vacance de l’immeuble et, le cas échéant, les désordres qui l’affectent ainsi que les mesures nécessaires pour y remédier. Ce procès-verbal serait rendu public et notifié au propriétaire.

2°) À l’issue d’un délai d’un an suivant cette notification, si la situation persistait, le maire pourrait établir un procès-verbal définitif de vacance. Il constituerait alors un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique ainsi qu’une évaluation sommaire de son coût. Ce dossier serait mis à la disposition du public, qui disposerait d’un délai d’un mois pour présenter ses observations.

3°) En application du futur article L. 636-3, l’autorité compétente de l’État pourrait ensuite, au vu de ce dossier et des observations du public, déclarer l’expropriation d’utilité publique et désigner son bénéficiaire.

Par la même décision, elle déclarerait cessibles les immeubles concernés. Toute occupation ou mise en location des lieux déclarés cessibles serait alors interdite, sans que cette interdiction ouvre droit à une indemnisation spéciale.

Enfin, le futur article L. 636-4 prévoit que les immeubles acquis dans ce cadre devraient être loués ou cédés dans un délai de cinq ans, afin de répondre aux objectifs de réalisation de logements du PLH.

Il conviendra désormais de suivre le sort de l’article 28 bis devant l’Assemblée nationale.

Le dispositif renverse la logique classique de l’expropriation, traditionnellement justifiée par un besoin de la puissance publique. Ici, c’est l’inaction du propriétaire (par la vacance prolongée) qui devient elle-même une cause d’utilité publique.

Avec ce projet, le législateur entend rappeler que le droit de propriété n’exonère pas de l’obligation d’usage.