La convention d’occupation précaire « se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties » (Article L. 145-5-1 du Code de commerce).

Le motif de précarité caractérise la particularité de l’occupation octroyée au bénéficiaire, en contrepartie d’une redevance modique. Ainsi, il peut être mis un terme à la convention d’occupation précaire en cas de survenance d’un évènement extérieur au propriétaire et à l’occupant. La convention d’occupation précaire n’est pas un bail commercial et est d’ailleurs expressément exclue du statut des baux commerciaux. De la même manière, il convient de considérer que la convention précaire n’est pas un bail et n’est, dès lors pas soumise aux dispositions du Code civil. Le présent arrêt de la Cour de cassation rappelle ce principe.

En l’espèce, une société anonyme d’économie mixte a consenti une convention d’occupation précaire à un occupant pour un local de stockage. Se prévalant d’un dégât des eaux survenu dans les lieux, l’occupant a entendu assigner le propriétaire et son assureur aux fins d’indemnisation de son préjudice, sur le fondement de l’obligation de délivrance du bailleur régie par l’article 1719 du Code civil. Le juge du fond fait droit aux demandes de dommages et intérêts de l’occupant, considérant que le propriétaire avait manqué à son obligation de délivrance. La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel, au visa de l’article 1719 du Code civil (obligation de délivrance du bailleur) et de l’article 1147 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (inexécution contractuelle).

Aux termes de son arrêt, la Cour de cassation rappelle que la convention d’occupation n’est pas un bail de sorte que les dispositions du Code civil relatives au louage de choses ne sont pas applicables. Ainsi, seules les stipulations contractuelles convenues entre les parties régissent leurs relations et leurs obligations. Dans ces conditions, l’occupant ne peut se prévaloir de l’obligation de délivrance du bailleur, et doit, dans ces conditions, prouver le manquement du propriétaire à ses obligations contractuelles. En conséquence, si les parties n’ont pas érigé en condition de la convention d’occupation précaire, l’obligation de délivrance et d’entretien de propriétaire, l’occupant ne pourra s’en prévaloir.