Logement social
le 17/03/2022

Les regroupements des organismes de logements sociaux, un premier bilan « mitigé »

Rapport d'Information de la Commission des Affaires économiques du 23 février 2022

La Commission des Affaires économiques a déposé le 23 février 2022 un rapport d’information sur l’évaluation de la loi n° 20018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN ». Concernant la restructuration des organismes de logement social, elle dresse un « bilan mitigé ».

Pour mémoire, la loi ELAN visait à favoriser et accélérer le regroupement des organismes de logements sociaux (OLS), partant du constat que, d’une part, la taille moyenne desdits organismes était relativement faible, et d’autre part, le modèle économique des bailleurs sociaux se révélait « fragile et soumis à de fortes tensions ». La Commission rappelle qu’en 2017, 37 % d’organismes géraient moins de 1.500 logements.

Ainsi, l’article 69 de la loi ELAN dispose que :

  • Les organismes détenant ou gérant moins de 12.000 logements locatifs sociaux doivent, depuis le 1er janvier 2021, justifier de leur appartenance à un groupe d’OLS, soit vertical (contrôle par une autre société), soit horizontal (au sein d’une société de coordination, ou « SAC »),
  • Les organismes gérant moins de 1.500 logements et ayant construit moins de 500 logements en 10 ans peuvent être dissous, sauf appartenance à un groupe de logement social.

3 ans après la promulgation de la loi, la commission des Affaires Economiques dresse un bilan « en demi-teinte » : seuls 49 % des organismes concernés respectaient leurs obligations à la date d’échéance, au 31 décembre 2020, cette proportion ayant atteint 73 % après l’échéance, au 22 septembre 2021.

Si moins d’une trentaine d’organismes restent sans aucun projet de regroupement identifié ou viable, et si le nombre d’OLS a diminué de 12.9 % entre fin 2018 et fin 2021, la Commission relève que l’impact de la loi ELAN n’est pas significatif, ce mouvement ayant déjà été engagé avant la loi ELAN, avec une baisse comparable du nombre d’OLS entre 2015 et 2018.

Au surplus, alors que l’étude d’impact relevait que les organismes les plus petits étaient les SEM (2.215 logements en moyenne), et les coopératives (164 logements en moyenne), leur nombre reste stable : – 5.5 % de SEM en trois ans, +5 % de coopératives.

Le regroupement horizontal, via une SAC, est le choix majoritairement opéré, par 50 % des organismes regroupés, 11 % seulement ayant choisi un regroupement vertical.

La CGLLS a reçu pour mission, depuis 2022, l’observation des regroupements et des groupes HLM constitués. A cet effet, un observatoire durable a été mis en place, et un premier comité de pilotage s’est tenu fin janvier 2022. Si la priorité est pour l’heure l’observation des « regroupements ELAN », l’observatoire souhaite étudier « l’ambition et la dynamique réelle de fonctionnement de ces regroupements, voire, à terme, questionner leur efficacité ». Autrement dit contrôler ces groupes.