Pour inciter les bailleurs à la réalisation de travaux de performance énergétique importants dans le parc social, l’article 71 II de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 avait modifié plusieurs dispositions du Code de la construction et de l’habitation (CCH), dont l’article L. 353-9-2, pour permettre d’augmenter le loyer maximal de la convention APL d’un logement réhabilité.
Pour mémoire, auparavant, les travaux de réhabilitation réalisés par un bailleur social dans un logement conventionné ne permettaient, sous certaines conditions, que d’augmenter le loyer pratiqué, mais non le loyer maximal de la convention APL, exprimé par m² de surface corrigée ou utile, lequel restait inchangé nonobstant les améliorations apportées.
Toutefois, l’article 71 II précité renvoyant à un décret le soin de préciser les modalités d’application de ces dispositions, celles-ci n’étaient pas encore entrées en vigueur.
C’est désormais le cas avec le décret n° 2025-206 du 28 février 2025 et un arrêté du même jour (NOR ATD2504087A).
Depuis lors, les travaux d’amélioration de la performance énergétique et environnementale réalisés par le bailleur pourront permettre de revoir à la hausse, par avenant à la convention APL, le montant du loyer maximal.
Du fait du renvoi à l’article 1384 C bis du Code général des impôt, les travaux concernés sont des travaux de réhabilitation lourde de logements achevés depuis plus de 40 ans, permettant de faire passer les logements de l’étiquette énergétique E, F ou G à l’étiquette A ou B.
Néanmoins, l’augmentation du loyer plafond n’est applicable qu’aux nouveaux locataires, à l’exclusion, donc des locataires en place.
Le taux maximum d’augmentation est « celui qui aboutit à un montant de loyer maximum identique à celui qui aurait été applicable pour un même logement neuf en tenant compte de la nature du ou des prêts prévus dans la décision d’agrément des travaux » de réhabilitation énergétique et thermique, par référence, pour l’année 2025, à l’avis relatif à la fixation des loyers et redevances maximaux des conventions conclues en application des articles L. 353-1 et L. 831-1 du CCH.
Dit autrement, le nouveau loyer maximal ne peut excéder le loyer maximal applicable aux logements neufs et faisant l’objet d’un conventionnement APL, relevant de la même catégorie de financement (PLUS, PLAI ou PLS).
Enfin, lorsque le loyer est exprimé en surface corrigée, le nouveau loyer maximum est exprimé en surface utile.
A noter que le bailleur social bénéficie aussi des mêmes avantages fiscaux que pour le logement neuf (taux réduit de TVA, exonération de TFPB).