La mention « absence de droit de préemption » dans le certificat d'urbanisme n'empêche pas une préemption ultérieure.

Par un arrêt du 9 juin 2026, la Cour administrative d’appel de Marseille juge que l’existence d’un certificat d’urbanisme en cours de validité ne fait pas obstacle à l’exercice d’un droit de préemption institué postérieurement à sa délivrance, alors même que le certificat mentionnait expressément l’absence d’un tel droit. Elle affirme ainsi que l’effet de cristallisation attaché au certificat d’urbanisme ne s’étend pas aux règles relatives au droit de préemption.

Pour comprendre cette décision, il faut rappeler le fonctionnement du certificat d’urbanisme.

Régi par l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme, le certificat d’urbanisme est un acte d’information. Selon la demande présentée, il indique les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain.

Mais le certificat ne se contente pas de constater le droit applicable, il le fige. C’est l’effet de cristallisation, prévu au quatrième alinéa de l’article L. 410-1 du Code de l’urbanisme. Lorsqu’une demande d’autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans les dix-huit mois suivant la délivrance du certificat, trois éléments ne peuvent plus être remis en cause tels qu’ils existaient à la date du certificat :

les dispositions d’urbanisme ;
le régime des taxes et participations d’urbanisme ;
les limitations administratives au droit de propriété.

Seules les dispositions ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques échappent à cet effet de cristallisation.

Pendant dix-huit mois, le pétitionnaire est donc assuré que sa demande de permis sera appréciée au regard du droit applicable à la date du certificat, même si les règles d’urbanisme évoluent par la suite.

Dans l’arrêt de la Cour administrative de Marseille, toute la question était de savoir si le droit de préemption entrait dans ce périmètre protégé.

Les faits sont les suivants : par un compromis de vente du 2 décembre 2019, des propriétaires s’engagent à vendre trois parcelles situées sur le territoire de la commune du Beausset à des SCI, avec une condition suspensive, l’obtention d’une décision de non-opposition à déclaration préalable de division de ces parcelles en trois lots à bâtir. Des permis de construire sont délivrés par des arrêtés des 10, 11 et 12 mars 2020. Le 25 août 2020, le maire délivre un certificat d’urbanisme d’information portant sur ces parcelles et mentionne expressément l’absence de droit de préemption.

Un mois plus tard, le 29 septembre 2020, le conseil municipal étend le périmètre du droit de préemption urbain à la zone où sont implantées les parcelles.

Le notaire chargé de la vente de ces parcelles a donc, le 27 octobre 2020, adressé aux services de la commune du Beausset trois déclarations d’intention d’aliéner, correspondant aux lots A, B et C.

Par trois décisions en date du 21 janvier 2021, la directrice générale de l’EPF PACA, agissant par délégation du conseil d’administration, exerce le droit de préemption sur ces trois lots. Ce droit lui a été délégué par le Préfet du Var, compétent en raison de l’arrêté de carence dont faisait l’objet la commune en matière de logements sociaux. La préemption a pour objet la constitution d’une réserve foncière destinée à la réalisation de logements sociaux.

Les SCI acquéreuses invoquent alors le certificat d’urbanisme du 25 août 2020. Selon elles, l’absence de droit de préemption constatée par ce certificat était cristallisée pendant dix-huit mois, de sorte que le droit de préemption institué postérieurement ne pouvait leur être opposé.

Cet argument est d’abord écarté par le Tribunal administratif de Toulon, dans un jugement n° 2100755, 2100756 du 12 juillet 2024, puis par la Cour administrative d’appel dans son arrêt du 9 juin 2026.

Le raisonnement s’explique par le principe même du droit de préemption. L’effet de cristallisation protège le pétitionnaire contre l’évolution des règles qui gouvernent l’utilisation du sol, ce qu’il peut construire. Or le droit de préemption ne relève pas de cette logique. Le droit de préemption concerne la cession du bien, tandis que le certificat d’urbanisme cristallise les règles d’urbanisme applicables au projet :

« Mais, eu égard à sa nature et à sa finalité, le droit de préemption, qui a trait, non pas aux règles d’utilisation du sol mais aux conditions d’aliénation d’un bien, n’est pas assimilable à de telles dispositions d’urbanisme, ni même à une « limitation administrative au droit de propriété », au sens et pour l’application de cet article L. 410-1. Ainsi, l’information relative à la situation d’un bien à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption, qui, conformément à l’article R. 410-15 du Code de l’urbanisme, doit figurer dans le certificat d’urbanisme, échappe à l’effet de cristallisation prévu à l’alinéa 4 de cet article L. 410-1 ».

Certes, l’article R. 410-15 du Code de l’urbanisme impose que le certificat indique si le bien est situé ou non à l’intérieur du périmètre d’un droit de préemption, mais cette mention n’est qu’une information. Elle renseigne sur la situation du bien au jour de la délivrance du certificat, sans figer cette situation pour l’avenir.

Par conséquent, la vigilance s’impose. La mention de l’absence d’un droit de préemption dans un certificat d’urbanisme n’offre aucune garantie pour l’avenir. Entre la délivrance du certificat et la conclusion de la vente, la collectivité peut instituer ou étendre un droit de préemption, qui trouvera alors à s’appliquer. Il faut donc retenir que le certificat d’urbanisme sécurise les règles applicables à la construction, mais non les conditions d’aliénation du bien.