Par un arrêt rendu en début de nouvelle année, la Cour de cassation a mis fin à un débat fréquent entre les juridictions de l’expropriation sur l’épineuse question de la charge de la preuve de la qualification de terrains à bâtir au sens du Code de l’expropriation.

Pour rappel, l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pose deux critères pour la qualification de terrain à bâtir, l’un juridique tenant à la constructibilité théorique du terrain, l’autre matériel concernant la desserte physique du terrain par les réseaux :

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.»

La principale difficulté d’application de cet article naît de la démonstration de l’existence de réseaux desservant le terrain et de leurs dimensions adaptées aux capacités de construction sur ces terrains.

Plus exactement, s’il est encore relativement aisé pour un exproprié de démontrer l’existence de réseaux desservant son terrain, il ne dispose pas toujours des informations ou de la compétence pour démontrer que lesdits réseaux seraient de dimensionnement suffisant pour accueillir les constructions dont l’implantation est autorisée par les documents d’urbanisme.

Or, certaines juridictions du fond faisaient peser la charge de la preuve de la satisfaction de ce critère matériel sur l’exproprié, sans quoi elles refusaient de reconnaître la qualité de terrain à bâtir, entraînant les conséquences que l’on imagine sur le montant de l’indemnité.

Par son arrêt du 8 janvier dernier, lorsque les terrains sont situés dans une zone désignée par un plan local d’urbanisme comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement, la Cour de cassation tranche cette question en faveur d’une charge de la preuve incombant à l’expropriant lorsque le débat porte sur le dimensionnement des réseaux uniquement :

« […] lorsque la qualification de terrains à bâtir n’est contestée qu’au motif de l’insuffisance de la dimension des réseaux au regard de l’ensemble de la zone, il incombe à l’expropriant, responsable de l’aménagement de celle-ci et seul en possession des informations issues du dossier visé à l’article R. 112-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, de rapporter la preuve de cette insuffisance ».

C’est en raison du rôle d’aménageur de l’autorité expropriante et de son accès privilégié aux informations techniques notamment pour la constitution de leur dossier d’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique que la Cour fait peser sur elle la charge de la preuve de la suffisance des réseaux.

Les autorités expropriantes devront désormais être vigilantes : sans preuve technique solide sur l’insuffisance du dimensionnement des réseaux, la qualification de terrain à bâtir s’imposera… et l’indemnité suivra.