Contexte et procédure
Par un arrêt en date du 5 février 2026, pourvoi n° 23-21.386, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est venue préciser les conditions dans lesquelles le promettant peut conserver l’indemnité d’immobilisation stipulée dans une promesse de vente.
En l’espèce, une promesse unilatérale de vente portant sur un groupe d’immeubles comprenant des parcelles de terre, des étangs et des bois avait été conclue pour un prix de 2.430.000 euros.
La vente était conclue sous la condition suspensive d’obtention par les bénéficiaires de deux prêts destinés à financer l’opération.
Conformément aux stipulations contractuelles, les bénéficiaires avaient consigné entre les mains du notaire une somme au titre de l’indemnité d’immobilisation.
Le promettant a mis en demeure les bénéficiaires de justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.
N’ayant obtenu le financement requis, les bénéficiaires ont demandé restitution de la somme consignée.
La promettante a toutefois refusé de restituer l’indemnité d’immobilisation, estimant que la défaillance de la condition suspensive était imputable aux bénéficiaires, lesquels n’auraient pas accompli les diligences nécessaires pour obtenir les prêts conformément aux stipulations contractuelles.
La Cour d’appel a rejeté ses demandes et ordonné la restitution de l’indemnité d’immobilisation.
La promettante a alors formé un pourvoi en cassation, soutenant :
- d’une part, que les bénéficiaires n’avaient pas répondu à la mise en demeure qui leur avait été adressée ;
- d’autre part, que les demandes de prêt présentées ne respectaient pas les caractéristiques prévues par la promesse de vente.
Solution retenue par la Cour de cassation
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle approuve la Cour d’appel d’avoir retenu que :
- Les bénéficiaires avaient produit les éléments relatifs aux demandes de prêt et aux refus opposés par les établissements bancaires ;
- La production de éléments relatifs aux demandes de financement n’était enfermée dans aucun délai particulier, malgré la mise en demeure adressée par le promettant ;
- Lesdites demandes de financement étaient conformes aux caractéristiques prévues par la promesse de vente.
Dans ces conditions, la défaillance de la condition suspensive ne pouvait être imputée aux bénéficiaires.
Dès lors, l’indemnité d’immobilisation devait être restituée par le promettant.
Portée de la décision
Cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence constante selon laquelle le promettant ne peut conserver l’indemnité d’immobilisation que si la défaillance de la condition suspensive est imputable au bénéficiaire.
À défaut d’une telle démonstration par le promettant, la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la promesse et la restitution de l’indemnité d’immobilisation.
Cette solution a été réitérée dans le cadre d’une décision de la même chambre en date du 19 février 2019 (pourvoi n° 32600121) dans le cadre de la défaillance d’une condition suspensive relative à la résiliation du bail rural à long terme qui n’a pas été accomplie par les promettants avant le terme de la promesse.
En pratique, ces décisions rappellent que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation doit être rédigée avec précision dans la promesse de vente, en prévoyant les diligences attendues du bénéficiaire et, le cas échéant, les délais dans lesquels il doit justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.