La Cour de cassation a récemment rappelé que, en copropriété, le droit de surélever un bâtiment pour créer de nouveaux lots privatifs revient au syndicat des copropriétaires lorsque le règlement de copropriété est silencieux.

Un copropriétaire, même titulaire de la totalité des parties privatives d’un bâtiment et des parties communes spéciales qui s’y rattachent, ne peut donc pas se prévaloir seul de ce droit, sauf clause expresse en ce sens.

Dans l’affaire jugée le 2 avril 2026, une SCI souhaitait surélever un bâtiment au sein d’un ensemble composé de plusieurs constructions, régi par la loi du 10 juillet 1965. Propriétaire d’un lot assorti de toutes les parties communes spéciales du bâtiment concerné, elle avait inscrit son projet de surélévation à l’ordre du jour de l’assemblée générale, mais les résolutions avaient été rejetées. Malgré ce refus, des travaux de surélévation avaient été entrepris, conduisant le syndicat à solliciter en justice leur cessation et la remise en état.

La Cour d’appel, puis la Cour de cassation, ont jugé que le bâtiment en cause n’était pas une partie privative, dès lors qu’il comprenait aussi des parties communes, même spéciales, et que le droit de surélever n’était pas inclus dans ces parties communes spéciales telles que définies par le règlement.

En application des articles 3 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, dans leur rédaction applicable, il en résulte que, en l’absence de stipulation contraire du règlement, le droit de surélévation pour créer de nouveaux lots privatifs appartient au syndicat des copropriétaires, seul compétent pour décider d’exercer ce droit ou de le céder, notamment à un copropriétaire.

Ainsi, la Haute juridiction confirme une lecture protectrice des prérogatives collectives du syndicat : la surélévation ne peut être décidée unilatéralement par un copropriétaire, même « maître » d’un bâtiment, sans décision préalable de l’assemblée générale.