Le décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024, paru le 17 juillet 2024, apporte plusieurs modifications aux modalités de gestion des organismes de foncier solidaire (OFS).
En premier lieu, l’article 1er du décret définit le caractère subsidiaire de l’activité des OFS relative aux bail réel solidaire d’activité (BRSA) : pour mémoire, la loi dite « 3DS » n° 2022-217 du 21 février 2022 avait consacré la possibilité pour les OFS, à titre subsidiaire, de réaliser ou faire réaliser des locaux d’activité sur des terrains acquis ou gérés au titre de leur activité principale (production de logements en bail réel solidaire – ici BRS), le dispositif du BRSA ayant par la suite été défini par l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023. Le décret du 16 juillet 2024 précise cette notion de subsidiarité, ces locaux devant représenter au plus 30 % de la surface de plancher affectée aux logements en BRS d’une même opération.
En deuxième lieu, l’article 1er du décret apporte des précisions financières et comptables en :
- renforçant les obligations des OFS en termes de tenue d’une comptabilité séparée (séparation des résultats de l’activité de BRS des résultats de l’activité BRSA) ;
- introduisant, s’agissant des règles d’affectation des résultats, la possibilité d’une « fongibilité asymétrique » des excédents budgétaires : alors que les résultats de l’activité de BRS sont entièrement affectés au maintien et au développement de cette activité, les résultats de l’activité de BRSA sont affectés au développement et au maintien de cette activité mais aussi de l’activité de BRS ;
- assouplissant les règles relatives aux réserves financières obligatoires, l’OFS n’ayant plus que l’obligation d’y affecter une part de ses bénéfices suffisante pour assurer la pérennisation de l’ensemble des BRS conclus (auparavant, les recettes devaient y être intégralement affectées).
Enfin, en troisième lieu, l’article 1er du décret du 16 juillet 2024 apporte des précisions sur les procédures de contrôle et d’agrément des OFS :
- s’agissant de la procédure d’instruction de la demande d’agrément :
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- la loi 3DS avait ajouté l’avis préalable obligatoire du Comité Régional de l’Habitat et de l’Hébergement (CRHH). Le décret met les textes réglementaires en conformité avec cette disposition, faisant de l’avis de CRHH une pièce obligatoire de la demande d’agrément, de sorte que le délai d’instruction ne court pas tant que le CRHH n’a pas rendu son avis, l’organisme ne pouvant donc se prévaloir d’aucun agrément tacite.
- le contrôle sur la demande d’agrément est renforcé, puisqu’il devra être justifié du besoin en logement en accession sociale à la propriété sur le territoire concerté par la demande, compte tenu de la population.
- s’agissant du contrôle de l’activité,
- le contenu du rapport d’activité prévu à l’article R. 329-11 du Code de de l’urbanisme est précisé pour tenir compte de l’activité en BRSA, mais aussi, s’agissant des organismes HLM agréés en qualité d’OFS, de la vente HLM réalisée en BRS ;
- toute modification de statuts ou des documents constitutifs de l’OFS sera transmis par le Préfet au CRHH pour information.
- Précisons pour les OFS clôturant leurs comptes à une date autre que le 31 décembre que le rapport d’activité devra désormais être remis au préfet ayant délivré l’agrément au plus tard le 31 juillet de chaque année.