Par une décision en date du 25 mars 2026, le Conseil d’État rappelle que la légalité d’une décision de préemption s’apprécie à la date de son édiction et suppose seulement la démonstration de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement au sens de l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme, sans qu’il soit nécessaire que la date de réalisation effective du projet soit déjà déterminée.

En l’espèce, par une décision en date du 19 mars 2020, le directeur général de l’établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF) exerce son droit de préemption urbain sur une parcelle sise à Vincennes (Val-de-Marne), en vue de la construction d’un immeuble collectif de cinquante-deux logements, dont seize logements locatifs sociaux.

Les acquéreurs évincés introduisent un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de sa décision et par un jugement du 31 janvier 2023, le Tribunal administratif de Melun fait droit à leur demande et prononce l’annulation de la décision de préemption, enjoignant l’EPFIF à leur proposer l’acquisition du bien.

Saisie de l’appel de l’EPFIF, la Cour administrative d’appel de Paris confirme le jugement par un arrêt du 14 mars 2025 en retenant qu’il n’est pas établi que le projet envisagé pourrait être mené à bien « de manière certaine et dans un délai raisonnable ». Elle relève, notamment que la parcelle préemptée, d’une surface de 68 mètres carrés, est incluse dans un îlot comprenant également sept autres parcelles nécessaires à la réalisation du projet, pour une superficie totale de 995 mètres carrés, et qu’à la date de son arrêt, seul le bien situé sur une deuxième parcelle a fait l’objet d’une acquisition.

La question posée au Conseil d’État est donc de savoir si pour apprécier la légalité d’une décision de préemption, il appartient au juge de vérifier que le projet envisagé peut être mené à bien de manière certaine et dans un délai raisonnable.

Par une décision en date du 25 mars 2026, le Conseil d’État annule l’arrêt de la Cour administrative d’appel pour erreur de droit. Il rappelle qu’aux termes de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme, les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d’une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l’exercent, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du même code, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n’auraient pas été définies à cette date, et, d’autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption.

Dès lors, en jugeant qu’il appartenait à l’EPFIF de justifier de ce que le projet pourrait être mené à bien « de manière certaine et dans un délai raisonnable », alors qu’il lui appartenait seulement de rechercher si l’établissement justifiait, à la date de l’exercice du droit de préemption, de la réalité d’un projet d’action ou d’opération d’aménagement répondant aux objets mentionnés à l’article L. 300-1 du Code de l’urbanisme, peu important que la date de réalisation effective de l’opération ne puisse encore être déterminée, la Cour a commis une erreur de droit.

En conclusion, le titulaire du droit de préemption urbain n’a pas à démontrer la date effective de réalisation de son projet.