Dans un arrêt récent du 19 avril 2023 (Cass. Com., 19 avril. 2023, F-B, n° 21-20.655), la chambre commerciale de la Cour de cassation est venue rappeler qu’en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail autorisée par le juge-commissaire, seule ou même incluse dans celle du fonds de commerce, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture.

En l’espèce, une SCI consent un bail commercial à une société Y en mai 2013. La société Y est placée en liquidation judiciaire en août 2020 et la société M est désignée en qualité de liquidateur. Le 5 octobre 2020, la SCI délivre au liquidateur un commandement de payer les loyers postérieurs au jugement d’ouverture et sollicite par requête du 3 novembre 2020, la résiliation du bail commercial.

Le 6 octobre 2020, le liquidateur a saisi le juge-commissaire afin que soit autorisée la cession de gré à gré du fonds de commerce de la société Y, en ce compris le bail commercial, en application de l’article L. 642-19 du Code de commerce. Par une ordonnance en date du 17 décembre 2020, le juge-commissaire a, et ce en dépit de l’opposition de la SCI, autorisé la cession du fonds de commerce de la société Y au profit d’une société X. La SCI s’est opposée à cette cession du fonds de commerce et se prévalait d’une clause d’agrément prévue au bail qui exigeait l’accord du bailleur pour « toute cession du bail ».

Les juges du fond ont néanmoins confirmé l’ordonnance autorisant la cession du fonds de commerce en appréciant de manière particulièrement restrictive la clause qui prévoyait l’agrément du bailleur pour la cession du « bail » et non la cession du fonds de commerce comme c’était le cas en l’espèce.

La chambre commerciale de la Cour de cassation, dans cet arrêt du 19 avril 2023, a censuré l’arrêt d’appel au visa des articles 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et L. 145-16, dans sa rédaction antérieure à la loi du 14 mai 2022, L. 641-12 et L. 642-19 du Code de commerce. En effet, la chambre commerciale a refusé de distinguer selon que le bail est cédé seul ou avec le fonds de commerce en retenant qu’« en cas de liquidation judiciaire, la cession du droit au bail, seule ou même incluse dans le fonds de commerce, autorisée par le juge-commissaire, se fait aux conditions prévues par le contrat à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de la clause imposant au cédant des obligations solidaires avec le cessionnaire ».

Cet arrêt constitue une alerte aux rédacteurs de baux commerciaux et aux praticiens qui doivent rédiger chaque clause de la manière la plus claire et explicite qu’il soit afin d’éviter de semblables contentieux à l’avenir.