Dans un arrêt du 19 mars 2026, la Cour de cassation apporte des précisions sur la portée des irrégularités affectant le plan de division en copropriété.

En l’espèce, une SCI avait entrepris la construction de deux chalets sur une même parcelle, sous condition de division foncière, et établi un règlement de copropriété accompagné d’un état descriptif de division et d’un plan non réalisé par un géomètre-expert.

À la suite de la vente de l’un des lots, un litige est né entre copropriétaires concernant la délimitation des droits fonciers et l’accès à la voie publique, le tracé retenu empiétant sur un jardin à jouissance privative. Les acquéreurs ont alors contesté la validité du plan, ainsi que celle du régime de copropriété lui-même.

Après un premier arrêt de cassation en 2022 consacrant le monopole des géomètres-experts en matière de délimitation foncière, la Cour d’appel de renvoi a reconnu l’irrégularité du plan, tout en refusant d’en déduire la nullité du règlement de copropriété ou l’inapplicabilité du statut. Cette analyse est validée par la Cour de cassation, qui rejette le pourvoi.

La Haute juridiction rappelle, d’une part, que l’établissement des documents de délimitation foncière relève du monopole des géomètres-experts, de sorte qu’un plan réalisé en méconnaissance de cette règle est entaché d’irrégularité. Elle opère toutefois une distinction essentielle entre la validité du document et sa portée : si un tel plan ne peut produire d’effets en tant que délimitation juridique opposable, il conserve une valeur probatoire, notamment pour éclairer la volonté des parties et l’organisation des lots.

D’autre part, la Cour affirme clairement que cette irrégularité est sans incidence sur la validité du règlement de copropriété. Celui-ci demeure valable dès lors que les conditions légales de constitution de la copropriété sont réunies. Le statut de la copropriété, d’ordre public, s’applique en effet dès lors que coexistent des parties privatives et des parties communes, indépendamment des imperfections affectant les documents annexes.

Cet arrêt illustre une approche pragmatique de la Cour : si les irrégularités techniques peuvent affecter la portée de certains documents, elles ne remettent pas en cause, par principe, l’existence ni le fonctionnement du régime de la copropriété.