Par un arrêt du 4 décembre 2025, la Cour de cassation a jugé que les lots de copropriété, au sens de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté, sont ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance.

Pour rappel, l’arrêté du 8 octobre 2015 précité prévoit deux modalités de rémunération :

• pour le mandataire ad hoc et l’administrateur provisoire: une rémunération fixe en fonction du nombre de lots, dans la limite de 499 lots (articles 2 et 4 à 9 de l’arrêté) ;
• pour l’administrateur provisoire seul: une rémunération proportionnelle (articles 10 à 14 de l’arrêté).

Néanmoins, une exception à ces règles de rémunération est prévue pour les ensembles immobiliers soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans le cas où le nombre de lot est de 500 et plus.

Pour le mandataire ad hoc, cette exception est fixée par l’article 1^er de l’arrêté qui renvoie aux dispositions de l’article 61-1-4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Pour l’administrateur provisoire, cette exception est prévue à l’article 3 du décret du 8 octobre 2015 précité.

Si dans le cas du mandataire ad hoc, il est prévu que c’est le président du tribunal judiciaire qui fixe les conditions de rémunération de sa mission, pour l’administrateur provisoire, il est prévu que la totalité de sa rémunération est fixée par le juge en fonction des frais engagés et des diligences accomplies.

En pratique, les modalités de rémunération du mandataire ad hoc ou de l’administrateur provisoire sont parmi les éléments importants qu’il convient de prendre en compte.

Par exemple, lorsque le maire de situation de l’immeuble ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat saisit le président du tribunal judiciaire en vue d’obtenir la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires émettent parfois des inquiétudes auprès des services compétents quant à la rémunération de cet administrateur.

Dans les échanges avec les copropriétaires, il est peut-être intéressant de pouvoir leur expliquer les modalités de rémunération de l’administrateur provisoire, selon la taille de la copropriété, tant ce coût est parfois exagéré par certains syndics afin de provoquer l’hostilité des copropriétaires et, aussi, pour ne pas se faire remplacer.

C’est justement sur ce point que la Cour de cassation a apporté des précisions.

En l’espèce, l’administrateur provisoire contestait l’ordonnance rendue par le premier président de la Cour d’appel de Versailles le 21 juin 2023, d’avoir retenu que la rémunération de l’administrateur provisoire devait être fixée en application de l’article 3 de l’arrêté du 8 octobre 2015 fixant la rémunération applicable au mandataire ad hoc et à l’administrateur provisoire désignés en matière de copropriétés en difficulté, soit selon les frais engagés et les diligences accomplies.

L’administrateur provisoire faisait valoir que, bien que le règlement de copropriété indiquait un nombre de lots de 659, ce dernier obsolète en ce que l’administrateur provisoire indiquait qu’il résultait de la lecture de ce même règlement de copropriétaire qu’il ne comportait que 271 appartements et 11 locaux commerciaux, soit 282 lots au total.

La Cour de cassation, saisie d’un pourvoi sur ce point, a jugé que les lots de copropriétés mentionnés à l’article 3 de l’arrêté précité sont, au sens de ce texte, « ceux définis au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division, quelle que soit leur consistance ».

Dans ces conditions, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formulé par l’administrateur provisoire.

Ce faisant, la Cour de cassation en profite pour rappeler l’importance de mettre à jour les documents de la copropriété, la situation de fait ne pouvant prime sur la situation de jure.