Projets immobiliers publics privés
le 30/08/2022

Changement d’usage d’un site pollué et action en délivrance conforme et garantie des vices cachés contre les sociétés venderesses

Cass. Civ., 3ème, 29 juin 2022, n° 21-17502

La société SH2 HEM, propriétaire d’un groupe d’immeubles, a vendu le fonds de commerce de fabrication de peintures et de savons industriels qu’elle exploitait sur le site, l’activité, qui relevait de la législation des installations classées pour la protection de l’environnement, étant transférée dans l’usine de l’acquéreur située sur un autre site.

Elle a ensuite chargé la société Socotec environnement (la société Socotec) d’effectuer une évaluation quantitative des risques sanitaires (EQRS) qui lui a été remise en 2010.

Le 28 février 2011, la société SH2 HEM a vendu les immeubles aux sociétés JML, Matt et Lorel.

Postérieurement à l’adoption d’un nouveau plan d’urbanisme rendant possible l’usage exclusif de la zone en logements, ces sociétés, par acte authentique du 4 août 2011, ont revendu les biens à une société civile immobilière.

La SCI a assigné les sociétés venderesses sur les fondements de l’obligation de délivrance conforme et de la garantie des vices cachés, considérant que la dépollution du site n’avait pas été effectuée.

S’agissant de l’obligation de délivrance conforme, la Cour de cassation a considéré que le dernier exploitant avait rempli l’obligation de remise en état qui lui incombait au regard de l’usage déterminé avec le maire de la commune, et que le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur était à la charge de ce dernier.

S’agissant de la garantie des vices cachés, la Cour de cassation a retenu que le diagnostic approfondi de pollution, établi le 31 mai 2011, avant la vente, avait révélé l’ampleur de la pollution au regard du nouvel usage que le candidat acquéreur voulait donner au lieu, et qu’il avait été corroboré par un rapport du 12 septembre 2011 de la société HPC Envirotec.

Dans ces conditions, la Cour de cassation a jugé que les vices invoqués par la SCI étant connus d’elle dès ces rapports, l’action engagée le 22 septembre 2014 contre les venderesses était irrecevable.