Outre des questions de copropriété, des sujets fiscaux, la loi dite « Airbnb » promulguée le 20 novembre dernier, prévoit divers dispositifs qui touchent au Code de l’urbanisme ou encore au Code de la construction et de l’habitation.

• La délimitation de zone réservées aux résidences principales: l’article 5 de la loi institue une sorte de servitude de résidence principale dans les zones urbaines ou à urbaniser que peut instaurer le document local d’urbanisme quand :
• Dans le périmètre du règlement, la taxe annuelle sur les logements vacants mentionnée à l’article 232 du Code général des impôts est applicable ;
• Les résidences secondaires représentent plus de 20 % du nombre total d’immeubles à usage d’habitation.

L’instauration d’une telle servitude peut être engagée sous la forme d’une procédure de modification simplifiée du PLU prévue aux articles L. 153-45 à L. 153-48 du Code de l’urbanisme.

Toute promesse de vente devra faire mention de cette servitude, et ce mécanisme et assortis de sanctions financières, et d’un mécanisme de résiliation de plein droit du bail.

• La généralisation de la déclaration préalable pour la location d’un meublé de tourisme: l’article 1^er de la loi du 19 novembre 2024 prévoit que toute mise en location d’un meublé de tourisme, qu’il porte sur une résidence secondaire ou bien principale, doit faire l’objet d’une déclaration avec enregistrement auprès d’un téléservice national (qui sera mis en place au plus tard le 1^er janvier 2026). Un décret devra préciser les pièces nécessaires à cette déclaration.
• La possibilité d’abaisser de 120 à 90 jours le nombre de jours de location : l’article 4 prévoit la faculté pour les communes de décider d’abaisser, par délibération, de 120 à 90 jours par an le nombre maximum de jours de mise en location d’une résidence principale en qualité de meublé de tourisme.
• Généralisation du DPE obligatoire: même pour les meublés de tourisme, ces derniers devront, à compter du 1^er janvier 2034 respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent (article 3).
• Une adaptation du régime du changement d’usage: le périmètre territorial du changement d’usage est étendu, la charge de la preuve de l’usage d’habitation d’un local est modifiée pour répondre aux difficultés des communes pour établir cet usage. Les communes pourront aussi délimiter des zones dans lesquelles elles instaureront un nombre maximal d’autorisations temporaires dont la durée ne pourra pas excéder cinq ans. Dans ces zones, toute autorisation de changement d’usage permanent d’habitation à meublé de tourisme devra être compensé.

C’est ce qu’envisagent les sénateurs qui ont déposé une proposition de loi sénatoriale, l’exposé des motifs jugeant que « Le ZAN est devenu un sigle désespérant pour de nombreux élus locaux, synonyme de trajectoires de sobriété foncière imposées aux collectivités sans tenir compte des spécificités et des dynamiques territoriales ».

• Un report des délais de traduction dans les documents locaux: Tout d’abord, la proposition de loi opère un nouveau report de traduction de la baisse des possibilités d’artificialisation dans les documents locaux. Si la loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 avait déjà reporté ces dates au mois de février 2027 pour les SCOT, et au mois de février 2028 pour les PLU, la proposition de loi suggère de les reporter à 2031 pour les SCOT, et à 2036 pour les PLUi et cartes communales.

Par ailleurs, les documents régionaux pourraient être de nouveau modifiés pour tenir compte de la faculté donnée par le projet de loi à ces documents de fixer des objectifs propres d’artificialisation, tel qu’exposé ci-après.

• Une suppression de l’objectif législatif de réduction de la consommation d’ENAF: L’un des points marquant de cette proposition de loi est celui de l’article 2, abrogeant l’objectif intermédiaire de réduction de moitié de l’artificialisation à l’échelle nationale sur la décennie 2021 – 2031 par rapport à la décennie précédente. En réalité, des objectifs limites de consommation pourraient être fixés par les documents locaux régionaux, tels que le SRADDET, le SAR, le SDRIF-E, etc., sans se fier donc à un objectif national prédéfinit (50 %) de sobriété foncière.

Cet article fait référence au rapport du Sénat sur le ZAN remis en octobre 2024, selon lequel « déterminer une enveloppe globale d’artificialisation pour l’avenir, uniquement par référence aux dynamiques passées, ne permet pas de répondre aux besoins ».

• Exclusion et non-mutualisation des projets d’envergure nationale et européenne (PENE): le projet de loi acte de l’exclusion de la non-mutualisation de ces PENE fixés par la loi des enveloppes régionales de la consommation d’ENAF. La première liste des PENE publiée en juin 2024 représente un peu moins de 12.000 hectares.
• Un nouveau nom, une nouvelle composition et de nouvelles compétences pour la conférence régionale de gouvernance de la politique de réduction de l’artificialisation des sols: ce nouveau nom serait « conférence régionale de gouvernance de la sobriété foncière ». La présence des communes et EPCI compétents en matière d’élaboration des documents d’urbanisme, et disposant d’un tel document ou ayant engagé l’élaboration d’un tel document notamment, serait renforcée au sein de cette conférences.

Outre ses compétences actuelles de participation à la désignation des PENE, de suivi de la consommation à l’échelle régionale et de proposition de mesures relative à la lutte contre la consommation des ENAF, la conférence régionale participerait à la répartition de l’enveloppe de consommation d’ENAF entre les différentes collectivités.

Nous suivrons attentivement l’évolution de ce projet dans son traditionnel travail de navette parlementaire.

Par un arrêt en date du 7 novembre 2024, la 3^ème chambre civile de la Cour de cassation rappelle les règles applicables en matière de moins-value pour dépollution d’un terrain exproprié.

Au cas présent, le bien litigieux concernait une parcelle se trouvant en zone 3NA du plan d’occupation des sols (POS) de la commune, correspondant à une réserve foncière destinée à moyen terme à l’accueil de l’habitat en cas notamment de création d’une zone d’aménagement concerté.

Selon les expropriés, qui contestaient l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse, la juridiction de l’expropriation, chargée de fixer les indemnités d’expropriation, devait vérifier si la présence de pollution dont elle avait constaté l’existence n’était pas incompatible avec l’urbanisation future qu’impliquait un tel classement et si cette pollution ne rendait pas impossible la construction de logements.

La Cour de cassation les déboute et énonce que le bien est estimé au jour du transfert de propriété, selon son usage effectif à la date de référence, sous réserve de sa conformité avec les documents d’urbanisme en vigueur, de telle sorte que la charge et le coût des mesures de dépollution à entreprendre ne sont pas appréciés au regard de l’usage futur du bien résultant du projet de l’expropriant mais de celui qu’en faisait l’exproprié à la date de référence.

Constatant qu’à la date de référence, le bien litigieux est une parcelle à usage de friche, conforme à la définition de la zone 3NA du POS de la commune, zone naturelle inconstructible, elle pose que c’est, sans être tenue à des recherches non demandées ou à des constatations rendues inopérantes, que la Cour d’appel de Toulouse en a déduit que la demande des expropriés de déduire l’indemnité d’expropriation d’une moins-value pour dépollution ne pouvait être accueillie.

Par une décision en date du 18 novembre 2024, le Conseil d’Etat considère que le caractère exécutoire d’une délibération instituant le droit de préemption urbain résulte désormais du seul respect des formalités de publicité prévues par l’article L. 2131-1 du Code général des collectivités territoriales.

Par une délibération du 19 janvier 2017, le conseil communautaire de la communauté de communes Cœur Haute Lande a institué le droit de préemption urbain sur le territoire de la commune de Garein. Puis, par un arrêté du 29 janvier 2020, le président de la communauté de communes a exercé ce droit de préemption urbain sur une parcelle située sur le territoire de la commune.

Saisi d’un recours pour excès de pouvoir par l’acquéreur évincé, le Tribunal administratif de Pau a annulé cet arrêté. Par un arrêt du 4 juillet 2023, la Cour administrative d’appel de Bordeaux a rejeté l’appel formé par la communauté de communes au motif qu’en l’absence de caractère exécutoire de la délibération instituant le droit de préemption urbain, l’arrêté du 29 janvier 2020 était dépourvu de base légale.

La communauté de communes s’est alors pourvue en cassation devant le Conseil d’Etat.

Afin de déterminer le caractère exécutoire ou non de la délibération, le Conseil d’Etat s’est fondé uniquement sur les dispositions de l’article L. 2131-1 du Code général des collectivités territoriales qui prévoient qu’un acte, autre qu’individuel, est exécutoire lorsqu’il a été procédé à sa publication ou son affichage et à sa transmission au préfet.

Le Conseil d’Etat opère ainsi un revirement de jurisprudence puisqu’il considérait jusqu’ici que les formalités de l’article R. 211-2 du Code de l’urbanisme, à savoir l’affichage de la délibération en mairie pendant un mois et l’insertion d’une mention dans deux journaux diffusés dans le département, étaient nécessaires à l’entrée en vigueur des actes instituant le droit de préemption urbain (voir not. CE, 19 juin 2017, n° 407826 et CE, 8 décembre 2022, n° 466081).

Cette solution résultait d’une lecture stricte du second alinéa de l’article R. 211-2 du Code de l’urbanisme qui prévoit que les effets juridiques attachés à la délibération instituant le droit de préemption urbain ont pour point de départ l’exécution de l’ensemble des formalités de publicité prévues par ledit article.

C’est dans cette ligne jurisprudentielle que s’était inscrite la Cour administrative d’appel de Bordeaux pour en déduire que la délibération instituant le droit de préemption urbain n’était pas devenue exécutoire en l’absence de respect de l’obligation d’information par voie de presse.

Au regard de sa nouvelle position jurisprudentielle, le Conseil d’Etat annule donc l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Bordeaux pour erreur de droit et lui renvoie l’affaire. Il pose que le respect de la durée d’affichage et celui de l’obligation d’information par voie de presse prévue par l’article R. 211-2 du Code de l’urbanisme sont sans incidence sur la détermination de la date à laquelle la délibération devient exécutoire.

La solution apportée par le Conseil d’Etat est alignée avec celle qu’il a adoptée à l’égard de l’entrée en vigueur de la délibération approuvant, révisant, abrogeant ou modifiant un plan local d’urbanisme lorsque la commune est couverte par un schéma de cohérence territoriale. En effet, celle-ci est exécutoire à compter de la date la plus tardive entre la date de publication et la date de transmission au représentant de l’Etat alors même que cette délibération doit, par ailleurs, faire l’objet d’un affichage pendant un mois et d’une mention apparente dans un journal diffusé dans le département et que ces dernières diligences sont sans incidence sur le caractère exécutoire de ladite délibération (voir not. CE, 02 avril 2021, n° 427736).

Par principe, la vente des lots d’un lotissement ne peut intervenir qu’après la réalisation des travaux par le lotisseur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article R. 442-13 du Code de l’urbanisme, le lotisseur peut demander que son permis d’aménager l’autorise à procéder à la vente ou à la location des lots avant l’exécution de tout ou partie des travaux prescrits, sous réserve de justifier d’une garantie d’achèvement des travaux.

Pour rappel, cette garantie est donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle et peut prendre deux formes (C. urb., art. R. 442-14) :

• une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au lotisseur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux ;
• une convention par laquelle la caution s’oblige envers les futurs attributaires des lots, solidairement avec le lotisseur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux.

Désormais, le nouvel article R. 442-13-1 du Code de l’urbanisme élargit cette exception en permettant la commercialisation des lots tranche par tranche, sous réserve de justifier des garanties d’achèvement des travaux correspondantes.

Le deuxième alinéa de cet article précise que la garantie sera levée lors du dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT), prévue par l’article R. 462-3 du Code de l’urbanisme, et de la garantie d’achèvement des travaux relatifs à la tranche suivante. Le dépôt de ces deux documents autorise le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au titre de la tranche suivante.

A titre d’exemple, le lotisseur qui a un lotissement en trois tranches (A, B et C) peut commercialiser les lots de la tranche A avant la réalisation des travaux prescrits, à condition de disposer d’une garantie d’achèvement des travaux pour cette tranche. Le lotisseur pourra ensuite commercialiser les lots de la tranche B lorsqu’il aura déposé la DAACT de la tranche A et la garantie d’achèvement des travaux de la tranche B. Il en ira de même pour la tranche C dont les lots pourront être commercialisés après le dépôt de la DAACT de la tranche B et de la garantie de la tranche C.

Ces nouvelles dispositions s’appliqueront aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du 21 décembre 2024.

A retenir également que, dans les communes de plus de 3.500 habitants, les demandes d’autorisation d’urbanisme ou les déclarations préalables émanant de personnes morales devront désormais être adressées par voie électronique, à compter du 1^er janvier 2025.

Par une question prioritaire de constitutionnalité rendue n° 2024-1112 le 22 septembre 2024, le Conseil constitutionnel a confirmé la constitutionnalité des dispositions de l’article L. 421-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique concernant l’exercice du droit de rétrocession, mais ce sous réserve d’une interprétation.

Pour rappel, si les immeubles expropriés n’ont pas reçu, dans un délai de 5 ans à compter de l’intervention de l’ordonnance d’expropriation, la destination pour laquelle ils ont été expropriés ou ont cessé de recevoir cette destination, il est octroyé à l’ancien propriétaire un droit de rétrocession lui permettant d’acquérir de nouveau son ancienne propriété. Si l’ancien propriétaire décide d’exercer son droit de rétrocession, le prix d’acquisition sera fixé, comme en matière d’expropriation (à savoir à l’amiable ou, à défaut, par décision judiciaire).

L’article L. 421-3 du Code de l’expropriation, contesté dans le cadre de ce recours, intervient à la suite de cette fixation du prix de rachat et dispose qu’« à peine de déchéance, le contrat de rachat est signé et le prix payé dans le mois de sa fixation, soit à l’amiable, soit par décision de justice ».

Il en résulte ainsi que l’expropriant et l’ancien exproprié dispose d’un délai d’un mois pour réaliser les formalités nécessaires à la cession du bien (rédaction et signature de l’acte authentique de vente) et pour s’acquitter du paiement du prix de rachat, à défaut de quoi l’ancien exproprié – désormais acquéreur par rétrocession – sera considéré comme déchu de son droit.

En d’autres termes, si lesdites formalités ne sont pas réalisées dans le délai imparti d’un mois, l’expropriant est libéré de son obligation de revendre le bien à l’ancien exproprié, qui ne pourra plus prétendre à un quelconque droit de propriété sur ledit bien.

Cette disposition a fait l’objet d’une question prioritaire de constitutionnalité transmise par la Cour de cassation à l’issue d’une décision de renvoi en date du 5 septembre 2024.

En l’espèce, plusieurs expropriés avaient exercé leur droit de rétrocession pour le rachat d’une parcelle expropriée dans le cadre de la création d’une zone d’aménagement concerté. Le prix de rétrocession avait été fixé par un jugement du 14 novembre 2019 mais faute de réalisation des formalités d’acquisition et de paiement du prix, l’Etablissement public foncier du Grand Est leur avait notifié la déchéance de leur droit de rétrocession. Les requérants ont donc saisi le juge judiciaire aux fins de restitution de la parcelle contre le paiement du prix de rétrocession, procédure au terme de laquelle la Cour de cassation a transmis la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil constitutionnel.

Selon les requérants, l’article L. 421-3 du Code de l’expropriation porte atteinte au droit de propriété garanti par les articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 en raison de la durée insuffisante laissée aux parties pour s’acquitter des formalités et du paiement, et ce notamment lorsque la méconnaissance de ce délai pourrait résulter du comportement de l’expropriant.

Par sa décision rendue le 22 novembre dernier, les Sages ont confirmé la constitutionnalité de l’article L. 421-3 du Code de l’expropriation au terme d’un raisonnement en deux temps.

D’une part, il a été énoncé que la disposition litigieuse a pour objet de prévenir l’inaction du titulaire du droit de rétrocession. En effet, comme l’a rappelé le représentant du Premier ministre dans ses conclusions, une fois le droit de rétrocession exercé par l’exproprié, l’expropriant, encore propriétaire du bien, ne dispose plus de la pleine disposition de son bien et se trouve notamment dans l’impossibilité de le vendre à un tiers.

Afin de prévenir les atteintes au droit de propriété de l’expropriant (propriétaire), il était donc nécessaire d’encadrer les délais de formalisation du rachat par l’exproprié. Tel est l’objet de la disposition litigieuse.

D’autre part, il est acquis que le délai d’un mois de l’article contesté ne court qu’à compter de la fixation définitive du prix de rachat (à l’amiable ou par décision judiciaire devenue définitive). Or, cette phase de fixation du prix intervient nécessairement après que l’exproprié ai exercé son droit de rétrocession. Aussi, pour le Conseil constitutionnel, il n’est pas fait obstacle à l’exercice du droit de rétrocession.

Néanmoins, le Conseil constitutionnel émet une réserve d’interprétation de l’article examiné :

« 9. Toutefois, ces dispositions ne sauraient, sans méconnaître les exigences constitutionnelles précitées, être interprétées comme permettant que la déchéance du droit de rétrocession soit opposée à l’ancien propriétaire ou à ses ayants droit lorsque le non-respect du délai qu’elles prévoient ne leur est pas imputable »

Aussi, l’article L. 421-3 du Code de l’expropriation ne saurait permettre à un expropriant d’opposer la déchéance du droit de rétrocession à un exproprié ayant exercé son droit de rétrocession alors même que la méconnaissance du délai d’un mois laissé lui serait imputable en raison de son inaction ou son manque de diligences à réaliser les formalités de cession.

C’est sous cette réserve d’interprétation que le Conseil constitutionnel confirme la constitutionnalité de l’article L. 421-3 du Code de l’expropriation.

Cette décision, favorable aux expropriés, ne peut qu’inciter les expropriants comme les expropriés à anticiper la réalisation des formalités de rachat, et ce notamment en cas d’accord amiable sur le prix.

Les expropriants, quant à eux, devront être attentifs à la conservation des justificatifs des diligences opérées, afin de prévenir toute difficulté dans l’hypothèse d’une contestation de l’acquisition de la déchéance du droit de rétrocession.

La décision QPC étant silencieuse sur les modalités d’appréciation de l’inertie de l’expropriant conduisant au non-respect du délai prévu par l’article L. 421-3, désormais déclaré constitutionnel, il reviendra certainement au Juge judiciaire de statuer dans l’avenir sur ces questions.

Dans cette affaire, les indemnités d’expropriation dues à l’exproprié ont été fixées judiciairement. L’exproprié a effectué un pourvoi en cassation dans lequel il soulève deux moyens.

En premier lieu, l’exproprié contestait le fait que le juge de l’expropriation n’avait pas tenu compte de l’offre faite par l’expropriant pendant la phase amiable antérieure à sa saisine.

L’on rappelle que l’expropriant doit notifier le montant de ses offres aux expropriés et les inviter à faire connaître le montant de leur demande (L. 311-4 du Code de l’expropriation), et ce n’est qu’à défaut d’accord sur le montant des indemnités, que celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation (L. 311-5 du même code).

Concrètement, dans cette affaire, l’exproprié s’était vu offrir une indemnité de 12.000 euros à l’amiable pour l’édification d’un mur antibruit mais, faute d’accord, le juge de l’expropriation a été saisi et a fixé à 1.860 euros l’indemnité de clôture, indemnité identique à celles des autres expropriés.

Sur ce point, la Cour de cassation rappelle que les offres faites à l’amiable entre les parties ne lient pas le juge de l’expropriation saisi ultérieurement, celui-ci n’étant tenu que par les demandes figurant dans les mémoires des parties, et donc dans la limite des prétentions des parties, conformément à l’article R. 311-22 du Code de l’expropriation.

Il arrive donc qu’un exproprié obtienne une indemnité principale et des éventuelles indemnités complémentaires dont les montants fixés par le juge de l’expropriation sont moindres que ce qu’il aurait pu obtenir s’il avait accepté l’offre amiable antérieure de l’expropriant. Dès le stade de la procédure amiable, il est donc utile pour l’exproprié d’étudier l’éventuelle marge de manœuvre qu’il pourrait avoir devant le juge de l’expropriation par rapport à l’offre amiable.

En second lieu, l’exproprié soutenait qu’il devait bénéficier d’une indemnité de dépréciation du surplus car l’expropriation concernait environ 24,5 % de son jardin. Le juge de l’expropriation a rejeté sa demande.

La Cour de cassation a ici relevé que le juge du fond avait bien rappelé qu’il s’agissait d’une expropriation partielle et que la perte de valeur subie par le surplus de la propriété restant à l’exproprié n’ouvre droit à réparation que sous réserve de résulter directement de l’emprise partielle objet de l’expropriation, et non de l’implantation d’un ouvrage public. En effet, le seul fait d’exproprier partiellement une parcelle ne confère pas un droit automatique à l’exproprié de percevoir une indemnité de dépréciation du surplus. Et la preuve de cette démonstration incombe à l’exproprié.

Au présent cas, le juge de l’expropriation avait relevé que le seul préjudice direct lié à l’emprise était la dépossession de 24,5 % de la superficie de la parcelle de l’exproprié qui est donc passée de 3.191 m² à 2.409m². La Cour de cassation estime que le juge de l’expropriation a souverainement retenu que si les travaux liés à l’aménagement de la route allaient provoquer une perte de vue et de nuisances sonores, selon ce qui ressortait bien d’un rapport produit par l’exproprié, ce dernier n’apportait en revanche aucune preuve de la perte de valeur du surplus non exproprié de sa parcelle résultant de la seule partie d’emprise expropriée.

Dans cette affaire, des sociétés ont sollicité l’annulation d’une délibération d’un conseil municipal de 2018 approuvant la modification n° 3 du plan local d’urbanisme (PLU), ensemble le rejet de leur recours gracieux, en soulevant notamment le moyen selon lequel une procédure de révision aurait dû être mise en œuvre.

En particulier, cette modification n° 3 était relative à la modification du zonage et à l’ouverture à l’urbanisation d’un terrain de 10 hectares « à urbaniser », antérieurement classé en zone 2 AU afin de la classer en 1 AU.

Le tribunal administratif a rejeté leur requête. La cour administrative d’appel a confirmé le jugement. Le Conseil d’Etat a alors été saisi d’un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt de la Cour.

D’abord, le Conseil d’Etat a rappelé qu’un document d’urbanisme local pouvait définir quatre types de zones : les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, et les zones naturelles et forestières.

Le Conseil d’Etat a ensuite rappelé la définition des zones à urbaniser (AU) au sens de l’article R. 151-20 du Code de l’urbanisme. En substance, cet article distingue deux types de zones à urbaniser :

• la zone 1 AU concerne des parcelles déjà desservies par des voies et réseaux d’électricité, d’eau et d’assainissement d’une capacité suffisante pour desservir les futures constructions ;
• la zone 2 AU correspond à des parcelles desservies par de tels réseaux mais en capacité insuffisante pour les futures constructions, et qui sont subordonnées à une modification ou une révision du PLU.

En outre, le Conseil d’Etat rappelle que les articles du Code de l’urbanisme applicables en l’espèce disposent que, sous réserve des cas où une révision du PLU s’impose, le PLU est modifié lorsque la collectivité compétente décide de modifier le règlement, les OAP ou le programme d’orientations et d’actions. Aussi, lorsque le projet de modification porte sur l’ouverture à l’urbanisation d’une zone, une délibération motivée de l’organe délibérant doit être prise pour justifier de l’utilité de cette ouverture au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d’un projet dans ces zones. Enfin, à l’inverse, le PLU est révisé lorsque la Collectivité décide d’ouvrir à l’urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les 9 ans [aujourd’hui le délai est de 6 ans] suivant sa création, n’a pas été ouverte à l’urbanisation ou n’a pas fait l’objet d’acquisitions foncières significatives de la part de ladite Collectivité compétente, directement ou par l’intermédiaire d’un opérateur foncier.

Cela étant posé, le Conseil d’Etat distingue selon que :

• La parcelle est classée en zone à urbaniser depuis moins de 9 ans (désormais 6 ans), alors la Collectivité compétente pourra procéder par modification de son PLU, en justifiant par une délibération motivée de l’utilité de l’opération au regard des capacités d’urbanisation encore inexploitées dans les zones déjà urbanisées et la faisabilité opérationnelle d’un projet dans ces zones ;
• La parcelle est classée en zone à urbaniser depuis plus de 9 ans (désormais 6 ans). Dans ce cas, il faudra mettre en œuvre la procédure de révision de son PLU pour la classer en zone urbaine.

Et le Conseil d’Etat justifie ici cette distinction selon la durée de classement en zone AU : «  Par ces dispositions, le législateur a entendu prévenir la constitution de réserves foncières dépourvues de projet d’aménagement et inciter les établissements publics de coopération intercommunale et les communes à définir et mettre en œuvre dans le délai de neuf ans les orientations d’aménagement et de programmation pour les zones identifiées par le plan local d’urbanisme comme étant à urbaniser, ainsi que cela ressort des travaux parlementaires préalables à l’adoption de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové qui a introduit les dispositions précitées de l’article L. 153-31 dans le Code de l’urbanisme. Il en résulte que le délai de neuf ans qu’elles prévoient court, soit à compter du classement initial comme zone à urbaniser du secteur en cause, soit, le cas échéant, à compter d’une révision ultérieure du plan local d’urbanisme portant, notamment par l’adoption d’un nouveau projet d’aménagement et de développement durables, sur un projet d’aménagement pour ce secteur. »

Enfin, le point de départ du délai est important.

Au cas d’espèce, c’était le passage du zonage 2 AU à 1 AU qui posait difficulté car il fallait apprécier la date du point de départ du délai de 9 ans. En effet, il fallait savoir si l’on prenait en compte la date de la révision générale du PLU en 2013 ou celle de la création en 2005 de la zone à urbaniser en cause.

Autrement posé, si l’on considère la date de l’approbation générale de la révision du PLU en 2013, le délai de 9 ans n’était pas encore expiré lors de la modification n° 3 approuvée en 2018, de sorte que l’ouverture à l’urbanisation pouvait se faire par une modification du PLU. A l’inverse, si l’on considère qu’il faut tenir compte de la date de création de la zone à urbaniser en cause en 2005, le délai de 9 ans était largement expiré en 2018, de sorte que la procédure à mettre en œuvre était une procédure de révision.

La cour administrative d’appel a calculé le délai de 9 ans par rapport à la date de la révision générale du PLU, approuvée par délibération de 2013, emportant notamment nouveau PADD et nouveaux règlements écrit et graphique.

Ce faisant, le Conseil d’Etat a jugé que la Cour n’avait pas commis d’erreur de droit.

Enfin, sur ce point, le rapporteur public, Maxime BOUTRON, rappelait que :

« La lettre de la loi n’est pas explicite. Repartons un instant de ses fondements. Par la loi « ALUR » n° 2014-366 du 24 mars 2014, le législateur a fait le constat que de trop nombreuses communes avaient tendance à créer des zones à urbaniser (2 AU), lors de l’élaboration de leur PLU, dans le seul but de constituer des réserves foncières, sans réel projet d’aménagement à court ou moyen terme. Afin de lutter contre ces pratiques et de les contraindre à mieux penser leur développement au regard des possibilités offertes par le tissu urbain déjà existant, il a souhaité introduire une sorte de « péremption » des zones 2 AU au terme d’un délai de neuf ans. Le texte initial du Gouvernement prévoyait que ce délai de neuf ans serait calculé à partir de la date d’approbation du PLU ou, si ce plan avant fait l’objet d’une ou plusieurs révisions, de la date d’approbation de la dernière révision. Mais à la faveur des amendements à l’Assemblée comme au Sénat, cette précision a d’abord disparu avant un amendement n° 526 au Sénat de M. Jacques Chiron le réexplicitant mais qui est tombé à la faveur de l’adoption d’un autre amendement. S’il est donc vrai que la loi en vigueur est muette, par deux fois (texte initial et amendement de clarification ayant reçu l’avis favorable du Gouvernement), il a bien été proposé de retenir la date d’approbation du PLU ou de la dernière révision de celui-ci. Et c’est ce que nous vous proposerons donc de juger explicitement, dans le même sens que la cour. »

Par conséquent, le Conseil d’Etat a confirmé l’arrêt des juges du fond.

Dans cette affaire, un permis de construire a été délivré pour la construction d’un ensemble immobilier de dix-sept logements répartis dans trois immeubles collectifs.

Des voisins du projet ont saisi le tribunal administratif d’un recours pour excès de pouvoir à l’encontre de ce permis de construire.

Ce permis a été partiellement annulé par le tribunal administratif au motif notamment qu’il était incompatible avec l’orientation d’aménagement et de programmation (OAP) n° 1 applicable dans la zone où se situe la parcelle objet du projet en litige, OAP qui prévoit de renforcer la mixité fonctionnelle à l’entrée du village et de permettre, pour les dix prochaines années, l’accueil d’activités de services.

Pour les premiers juges, l’incompatibilité était révélée par le fait que le projet ne prévoyait que la création de logements sans réserver au sein des rez-de-chaussée des trois immeubles collectifs une partie des surfaces de plancher créées pour l’accueil d’activités de services.

Le pétitionnaire a alors saisi le Conseil d’Etat d’un pourvoi en cassation ; l’appel étant supprimé dans ce type de contentieux par l’article R. 811-1-1 du Code de justice administrative.

• Dans un premier temps, le Conseil d’Etat a rappelé qu’une autorisation d’urbanisme doit toujours être compatible avec les OAP du PLU applicable, de sorte que si les travaux objets de l’autorisation d’urbanisme sont incompatibles ou contrarient les objectifs de l’OAP, l’autorisation d’urbanisme ne pourra pas être délivrée. Il s’agit du considérant de principe d’une précédente décision du Conseil d’Etat, Commune de Lavérune (CE, 30 décembre 2021, n° 446763, mentionné aux Tables).
• Dans un second temps, le Conseil d’Etat a précisé que cette compatibilité entre l’autorisation d’urbanisme sollicitée et l’OAP s’apprécie en procédant à une « analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent».

Au cas d’espèce, le Conseil d’Etat a donc considéré que les premiers juges avaient commis une erreur de droit en annulant le permis de construire délivré au seul motif d’une incompatibilité du projet avec l’OAP n° 1 car le projet ne prévoyait que des logements et ne prévoyait pas d’accueillir des activités de services aux rez-de-chaussée des trois immeubles collectifs.

Par conséquent, le Conseil d’Etat a jugé que le tribunal aurait dû « rechercher si les effets de ce projet devaient être regardés comme suffisants pour contrarier, par eux-mêmes, les objectifs de l’OAP à l’échelle de la zone à laquelle l’OAP se rapportait. ».

Autrement posé, la circonstance qu’un projet porte uniquement sur la création de logements au sein du périmètre d’une OAP dédiée à la mixité fonctionnelle et à l’accueil d’activités de services, ne contrarie pas automatiquement, pour le seul motif de l’absence de réalisation d’espaces dédiés à l’activité de services, les objectifs de l’OAP applicables à l’échelle de la zone concernée par le périmètre de l’OAP.