Par un arrêt du 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision importante au régime de l’action en démolition prévu à l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme. En effet, dès lors qu’un préjudice personnel directement lié à la méconnaissance d’une règle d’urbanisme est établi, le juge doit ordonner la démolition nécessaire à la mise en conformité, quelle que soit la gravité de ce préjudice, sauf impossibilité.

En l’espèce, des propriétaires avaient obtenu un permis de construire pour la réalisation d’un bâtiment comprenant notamment une pergola et un parking en toiture. Après l’annulation de ce permis par le juge administratif pour méconnaissance des règles de hauteur, leurs voisins avaient sollicité la démolition de la construction, invoquant une aggravation des vues sur leur propriété ainsi qu’une diminution de l’ensoleillement et de la luminosité. La Cour d’appel de Nîmes avait rejeté cette demande, estimant que les préjudices constatés étaient trop limités pour justifier une telle mesure.

Cette décision s’inscrit dans un régime de démolition progressivement encadré par le législateur. Depuis la loi Macron du 6 août 2015, l’article L. 480-13 restreint notamment la possibilité d’obtenir la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis ultérieurement annulé aux constructions situées dans certaines zones limitativement énumérées, sous réserve des exceptions prévues par le texte.

La Cour de cassation avait déjà précisé les modalités d’application de cette réforme, notamment son application immédiate aux instances en cours^[1], ainsi que les conditions de localisation de la construction dans une zone protégée^[2].

Sur le terrain du préjudice, la jurisprudence exigeait déjà que le demandeur démontre un préjudice personnel présentant un lien de causalité direct avec la violation de la règle d’urbanisme, et non avec la seule présence de la construction irrégulière^[3]. La Cour de cassation avait également précisé que le juge doit vérifier, au jour où il statue, si la règle méconnue demeure opposable et si la situation n’a pas été régularisée^[4].

L’arrêt du 1er octobre 2026 franchit une étape supplémentaire en distinguant l’existence du préjudice de son degré de gravité. La Cour de cassation censure les juges du fond pour avoir écarté la demande de démolition alors qu’ils avaient eux-mêmes constaté une aggravation des vues et une perte d’ensoleillement directement imputables à la méconnaissance des règles de hauteur. La faible ampleur de ces atteintes ne pouvait donc justifier le rejet de l’action.

La Cour de cassation précise néanmoins que la démolition doit être limitée à ce qui est nécessaire pour mettre la construction en conformité avec la règle d’urbanisme méconnue :

« Il en découle que le juge qui retient l’existence d’un tel préjudice au jour où il statue, quel que soit son degré de gravité, est tenu d’ordonner, sauf si elle est impossible, la démolition de la construction dans la mesure de ce qui est suffisant pour la mettre en conformité avec la règle d’urbanisme méconnue. »

La portée de cette décision est importante : elle considère que dès lors que l’irrégularité et le préjudice personnel directement causé par celle-ci sont établis, le juge ne peut refuser la démolition au seul motif que le dommage serait insuffisamment important.

Rappelons que c’est dans le cas où la construction est située dans l’une des zones limitativement énumérées à l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme. En l’espèce, la construction était située dans une zone de plan de prévention des risques.

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^[1] Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11.081

^[2] Cass. 3e civ., 16 novembre 2022, n° 21-24.473

^[3] Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-19.778

^[4] Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 24-10.256