Le Conseil d’État précise sa jurisprudence relative au régime fiscal applicable aux plus-values réalisées par les sociétés civiles de construction-vente (SCCV) qui revendent un terrain initialement acquis pour construire sans finalement avoir mené à bien l’opération de construction.

Pour rappel, l’article L 211-1 du Code de la construction et de l’habitation impose aux SCCV un objet spécifique : elles doivent avoir pour activité de « construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions ». Ces sociétés bénéficient d’un régime fiscal de faveur dérogatoire prévu à l’article 239 ter, I du CGI au terme duquel les bénéfices ne sont pas imposés au niveau de la société, mais directement entre les mains de chaque associé, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Dans l’arrêt du Conseil d’Etat du 12 mai 2026, une SCCV avait acquis un terrain pour construire un programme immobilier, puis avait engagé des diligences significatives, à savoir des travaux dont le coût excédait le prix d’acquisition du terrain et la sollicitation d’un permis de construire.

La question posée au Conseil d’État était de savoir si l’importance des diligences accomplies permettait de considérer que la société n’avait pas volontairement abandonné son projet, de sorte que le régime de faveur de l’article 239 ter du CGI demeurerait acquis pour la plus-value de cession du terrain.

Le Conseil d’État répond par la négative et juge qu’une société qui revend un terrain sur lequel elle a volontairement abandonné tout projet de construction doit être regardée comme s’étant écartée de son objet social.

Elle ne peut plus se prévaloir du régime d’exclusion de l’article 239 ter I du CGI peu importe qu’elle ait engagé, avant cet abandon, des travaux d’un coût supérieur au prix d’achat du terrain, qu’elle ait sollicité un permis de construire, ou qu’elle en ait défendu la légalité devant le juge administratif. L’importance des diligences engagées ne suffit donc pas, à elle seule, à neutraliser le caractère volontaire de la renonciation ultérieure^[1].

Deux hypothèses se distinguent alors :

• lorsque la SCCV se trouve dans l’impossibilité de mener à bien son projet par suite d’un événement indépendant de sa volonté, la revente ultérieure ne remet pas en cause le régime de faveur.
• à l’inverse, dès lors que l’abandon procède d’un choix de la société, la qualification d’abandon volontaire est retenue.

L’apport de l’arrêt du 12 mai 2026 tient à ce qu’il écarte l’ampleur des diligences engagées avant l’abandon : seul importe le caractère volontaire de la décision finale de renoncer, peu importe l’investissement consenti en amont.

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[1] Lefebvre Dalloz – 21/09/2026 – patrimoine – sociétés civiles – CE 12-05-2026 n°499316