Par un arrêt « Association des foyers de jeunes de Charonne » en date du 10 avril 2026 (n° 25PA04050), la Cour administrative d’appel de Paris a eu à se prononcer sur la portée juridique à donner à l’exercice du droit de préemption urbain aux prix et conditions de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) lorsque, parmi ses conditions, figure une condition prévoyant une restriction quant à l’usage que le bénéficiaire pourra faire de l’ensemble immobilier.

En droit :

Aux visas des articles L.213-2 et R.213-8 du Code de l’urbanisme, la Cour rappelle, d’une part, qu’une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) comporte obligatoirement l’indication du prix et des conditions de l’aliénation projetée et, d’autre part, qu’à réception de la DIA, l’Administration a le triple choix entre :

1°) renoncer à exercer le droit de préemption ;

2°) acquérir aux prix et conditions de la DIA ;

3°) proposer d’acquérir à un prix proposé par l’Administration et à défaut d’acceptation de l’offre, son intention de faire fixer le prix par la juridiction compétente en matière d’expropriation.

Aux visas de l’article L.633-1 du Code de la construction et de l’habitation, la Cour rappelle qu’un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non des locaux communs affectés à la vie collective et qu’il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Elle précise que parmi les catégories de logements-foyers, la « résidence sociale » est destinée aux personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières, en raison, notamment, de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence.

En l’espèce, la Cour relève :

tout d’abord que, la déclaration d’intention d’aliéner comportait une condition tenant à ce que l’acquéreur devrait assurer directement ou par personne interposée la reprise de la gestion d’un foyer d’étudiants en conservant le personnel salarié, en soulignant encore, que le bien est à usage de foyer d’étudiants et que le bénéficiaire conservera cet usage.

en outre que, la ville de Paris a préempté le bien en vue de créer une résidence sociale de 60 logements, en précisant que l’accroissement de la part de logements sociaux constituait l’un des objectifs de l’habitat du XIe arrondissement, de sorte que l’intention de l’Administration était de créer des logements sociaux destinés aux personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières, en raison, notamment, de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence et non pas d’y créer un foyer étudiant.

Or, la Cour énonce que :

1°) l’exercice du droit de préemption a pour effet de substituer le titulaire du droit de préemption à l’acquéreur sans altérer les termes du contrat projeté ;

2°) l’article L.213-2 du Code de l’urbanisme n’opère aucune distinction sur la nature des conditions devant être respectées par le titulaire du droit de préemption, et n’a pas pour objet ou effet de limiter le droit des contractants à établir des restrictions quant à l’usage futur du bien ;

3°) le Code de l’urbanisme et, précisément, son article R.213-8, n’autorise la collectivité qu’à contester le prix proposé dans les conditions restrictives prévues par cet article de sorte que l’Administration qui souhaite acquérir le bien au prix proposé doit aussi y procéder aux conditions proposées, qui peuvent notamment porter sur l’usage futur du bien.

En conséquence, la Cour relève qu’en ayant préempté pour créer une résidence sociale et non pas dans l’intention de créer un foyer-étudiants conformément aux conditions visées dans la DIA, l’Administration a méconnu les conditions de la DIA et a, donc, entaché sa décision d’illégalité.

Il résulte de ce qui précède, qu’en l’état, et si cet arrêt devenait définitif :

1°) l’Administration sera tenue d’analyser avec une plus grande attention l’ensemble des clauses et conditions figurant dans la DIA avant de préempter ;

2°) une préemption aux prix et conditions de la DIA sera de nature à restreindre la liberté pour l’Administration d’affecter le bien à son action ou opération d’aménagement si celle-ci est incompatible avec la restriction d’usage prévue dans la DIA ou ses annexes ;

3°) les notaires seront conduits à rédiger les DIA avec davantage de précision afin d’identifier clairement les conditions de la vente.