La Cour de cassation refuse d’étendre la présomption de responsabilité du preneur à bail applicable en cas d’incendie, aux bénéficiaires d’une convention d’occupation temporaire à titre gratuit.
Dans le cadre d’une vente immobilière, des vendeurs, après avoir signé la promesse de vente, autorisent par acte sous seing privé, les acquéreurs à occuper à titre gratuit le bien objet de la vente jusqu’à la réitération de la vente par acte authentique.
Un incendie survient pendant ce laps de temps et ravage l’immeuble.
Les occupants assurés pour les leurs mobiliers sont indemnisés par leur assurance.
En revanche les propriétaires imprudents qui n’avaient pas maintenu une assurance sur l’immeuble, tentent d’obtenir réparation en engageant la responsabilité des occupants tant sur le fondement de l’article 1242 du Code civil (responsabilité des choses dont on a la garde) tant sur celui de l’article 1733 du Code civil qui prévoit en matière de bail une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie.
L’intérêt de cet arrêt porte sur l’application dudit article 1733 du Code civil.
Ce dernier, situé dans les dispositions relatives au louage de choses (article 1709 et suivants du Code civil) a vocation à s’appliquer dans les rapports locatifs.
La tentation de l’étendre par analogie à d’autres rapports contractuels portant sur l’occupation d’un bien immobilier est forte.
Dans cette espèce la Cour d’appel avait débouté les vendeurs de leurs demandes sur le fondement de l’article 1242 du Code civil faute d’apporter la preuve de la faute des acquéreurs.
Se fondant sur l’absence d’un contrat de louage, elle les avait également déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 1733 du Code civil.
Rappelons que la Cour de cassation avait par le passé eu l’occasion de préciser que la convention de jouissance précaire ne pouvait pas être assimilée à un bail (Cass. 3ème civ. 19 novembre 2014, n° 13-20.089 et Cass 3ème Civ. 11 janvier 2024, n° 22-16.974)
Dans le cas d’espèce, en plus d’être temporaire, la convention a été consentie à titre gratuit.
La Cour poursuit la tendance adoptée, en affirmant que la présomption de responsabilité prévue par l’article 1733 ne s’applique pas aux conventions d’occupation temporaire à titre gratuit :
« Après avoir constaté que, suivant convention du 29 novembre 2019, les vendeurs avaient autorisé les acquéreurs à occuper leur maison à titre gratuit jusqu’à la signature de l’acte de vente, la Cour d’appel a exactement déduit de l’article 1733 du Code civil, faute de contrepartie à l’occupation des lieux. »
La Cour relève ici l’absence de contrepartie à l’occupation pour écarter l’application de l’article 1733 du Code civil.
Les propriétaires dont les biens sont mis à disposition à titre gratuit sont donc appelés à la plus grande prudence sur :
- La rédaction des clauses relatives aux responsabilités de chacun et particulièrement à celle de l’occupant en cas d’incendie,
- La souscription et /ou le maintien des garanties d’assurance qui en sont le corollaire.