La Cour de cassation a, dans une décision récente en date du 10 décembre 2025 publiée au Bulletin (Com. 10 déc. 2025, F-B, n° 24-20.714), une nouvelle fois rappelé que la mise en procédure collective d’un preneur entraîne une diminution extrêmement importante des droits du bailleur.

Dans cette affaire, une société bailleresse avait consenti un bail commercial en date du 26 janvier 2016 à son preneur pour un loyer annuel de 7.611 € HT.

Le preneur ne réglant par ses loyers et charges, la bailleresse lui a signifié, suivant acte de commissaire de justice en date du 2 avril 2021, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Suivant jugement du Tribunal de commerce de Montpellier en date du 7 novembre 2022, le preneur a été placé en redressement judiciaire.

Le 5 janvier 2023, la bailleresse a déclaré sa créance de loyers et charges impayés entre les mains du mandataire judiciaire.

Le 23 mars 2023, la bailleresse a saisi le Juge-commissaire du Tribunal de commerce de Montpellier d’une requête aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement de loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture du redressement judiciaire.

Suivant ordonnance du 6 septembre 2023, le Juge-commissaire a débouté la bailleresse de sa demande en retenant que la société avait été réglée par le preneur au mois d’avril 2023.

Le Tribunal de commerce de Montpellier a toutefois, suivant jugement en date du 15 décembre 2023, relevé que le preneur n’avait pas réglé les loyers et charges afférents dans le délai légal de trois mois suivant le jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et qu’en conséquence la demande de résiliation du bail commercial étant postérieure à ce délai, la résiliation de plein droit du bail devait être constatée.

La Cour d’appel de Montpellier a confirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions.

Le preneur s’est ainsi pourvu en cassation.

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt d’appel au visa des articles L. 622_14, 2° du Code de commerce rendu applicable au redressement judiciaire par l’article L. 631-14 du même code, et l’article R. 622-13, alinéa 2 de ce code, rendu applicable au redressement judiciaire par l’article R. 631-20 du même code.

En effet la Cour de cassation a rappelé qu’il résulte de ces textes que le Juge-commissaire, saisi par le bailleur d’une demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, doit s’assurer, au jour où il statue, que des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture demeurent impayés.

Cette décision de la Cour de cassation confirme une réalité bien connue des bailleurs : l’intérêts et la préservation de la société placée en procédure collective passe avant les intérêts du bailleur.

En effet, l’article L. 622-14 au visa duquel la Cour de cassation a cassé l’arrêt d’appel dispose expressément que la résiliation du bail ne peut intervenir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture du redressement judiciaire mais ne fait pas mention de cette vérification par le Juge-commissaire.

Or précisément en l’espèce, ce qui n’est par ailleurs pas contesté, le preneur n’avait pas réglé dans le délai de trois mois les loyers et charges bien qu’il les ait réglés postérieurement à ce délai et au jour où le Juge-commissaire a dû statuer.

La Cour de cassation est ainsi une nouvelle fois protectrice des preneurs au détriment du bailleur qui, même en étant particulièrement réactif, n’a pu faire valoir ses droits face à la volonté affichée de protection des sociétés placées en procédure collective.