L’article 2 du décret n° 2024-838 en date du 16 juillet 2024 apporte deux séries de modifications :
En premier lieu, il fait évoluer les conditions de mise en œuvre du bail réel solidaire – ici BRS (art. R. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation) :
- A compter du 1er janvier 2025, le preneur d’un BRS ne pourra plus être propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et ses capacités susceptible de constituer sa résidence principale ou de lui procurer des revenus suffisants pour lui permettre d’établir sa résidence principale dans un logement du parc privé (nouvel article R. 255-1-1 du CCH). Cette situation est établie au moyen d’une attestation sur l’honneur ;
- le preneur d’un BRS est expressément autorisé à louer tout ou partie du logement objet de son BRS, après en avoir informé préalablement l’organisme de foncier solidaire – ici OFS (il n’est pas fait mention, en revanche, d’une autorisation à obtenir). Toutefois, le BRS peut interdire cette faculté ;
- enfin, s’agissant des BRS « locatifs » (hypothèse marginale à l’heure actuelle), il est précisé que les plafonds de loyers et de ressources sont ceux applicables aux PLUS, PLS et PLAI.
En second lieu, l’article 2 du décret fixe les modalités de mise en œuvre des baux réels solidaires d’activités (BRSA) consacrés par la loi dite « 3DS » n° 2022-217 du 21 février 2022 et définis par l’ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023. Sur ce point, on notera en particulier que :
- les plafonds de prix de cession des droits réels dans le cadre des BRSA (de même que les plafonds de loyers dans le cas des BRSA locatifs) sont fixés par l’OFS, qui doit retenir une « décote significative » par rapport à la valeur, sur le marché libre, de locaux similaires et situés à proximité ;
- la revente des droits réels immobiliers dans le cadre des BRSA est régie par des règles équivalentes à celles en vigueur pour les BRS (la valeur d’acquisition peut être actualisée par application d’un indice choisi par l’OFS et peut être majoré de la valorisation de travaux d’amélioration effectués) ;
- les critères d’éligibilité aux micro-entreprises sont précisés (art. R. 256-3 du CCH) ;
- la conclusion d’un BRSA (ou d’un contrat d’occupation en cas de BRSA locatif) doit être précédée d’une publicité d’une durée minimale de deux mois dans un journal d’annonces légales ;
- il est prévu, de la même manière que pour le BRS, une garantie de rachat.