L’action rédhibitoire au titre de la garantie contre les vices cachés d’acquéreurs ayant occupé une maison à usage d’habitation pendant deux années sans engager de travaux doit être écartée, l’action estimatoire en diminution du prix de vente étant seule recevable.

Aux termes de l’article 1644 du Code civil l’acquéreur peut, en présence d’un vice caché, soit  rendre la chose et se faire restituer le prix, soit garder la chose et se faire rendre une partie du prix.

Dans cet arrêt, les ayants droit de l’acquéreur décédé, après l’acquisition d’une maison d’habitation, se sont fondés sur l’existence de divers désordres affectant l’immeuble pour assigner, à titre principal, le vendeur en résolution de la vente en se fondant sur la garantie des vices cachés et, à titre subsidiaire, en paiement de dommages-intérêts.

La Cour d’appel qui avait constaté que la dangerosité de l’insert de la cheminée et de l’installation électrique de l’immeuble constituait un vice caché, et qui a relevé que les acquéreurs auraient dans ces conditions donné un moindre prix s’ils avaient eu connaissance de cette situation, a écarté l’action à titre principal en résolution des ayants droit qui avaient occupé la maison pendant deux ans sans engager de travaux, mais a accueilli la demande subsidiaire en paiement de dommages-intérêts.

Dans cette affaire,  le manque de réactivité de l’acquéreur a amené le juge à conclure que les vices invoqués avaient seulement altéré l’utilité du bien vendu.

L’article 1641 du Code civil doit, en effet, conduire le juge à apprécier l’incidence des vices sur la vente.
La connaissance des vices par l’acquéreur ne l’aurait pas forcément conduit à renoncer purement et simplement à son projet d’acquisition au moment de la formation du contrat.

En l’espèce, la Cour a, en outre, retenu la réticence dolosive du vendeur en raison de sa mauvaise foi pour condamner ce dernier à verser aux demandeurs des dommages et intérêts.

Il s’agissait, dans cette affaire, non pas de compenser la perte d’utilité du bien, mais de sanctionner le vendeur pour le dommage qu’il a causé à l’acquéreur.