Deux époux ont souscrit un prêt pour l’acquisition d’un lot de copropriété au sein d’un immeuble qui devait être réhabilité et transformé en résidence à usage d’habitation.

L’acte authentique de vente dressé par le notaire ne comportait toutefois aucune mention particulière.

Les travaux de réhabilitation de l’immeuble n’ayant pas été réalisés, les acquéreurs ont alors assigné le vendeur promoteur ayant fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, le syndic de la copropriété, le notaire et son assureur, ainsi que le banquier en annulation de la vente et ont, par ailleurs, sollicité des dommages-intérêts.

La Cour d’appel saisie de ce litige, aux termes d’un arrêt rendu le 13 novembre 2014, a annulé la vente et condamné le notaire et son assureur in solidum à verser aux époux des dommages-intérêts.

Parallèlement, la Cour d’appel a rejeté la demande en paiement du banquier qui prétendait avoir subi un préjudice du fait de l’annulation du contrat de prêt correspondant au montant des intérêts au taux contractuel de l’emprunt.

Aux termes de la décision rendue par la Cour de cassation le 18 février 2016, la troisième chambre a confirmé l’arrêt rendu par la Cour d’appel en décidant :

•    qu’en l’espèce, il convenait de requalifier la vente en une vente d’immeuble à construire conclue en l’état futur d’achèvement qui devait dès lors être annulée en l’absence des mentions légales imposées par la loi ;

•    que le notaire avait commis une faute dès lors qu’ayant dressé tous les actes de vente, il ne pouvait méconnaître les dispositions légales d’ordre public qui s’imposaient lors d’une vente d’un immeuble inhabitable et non divisé devant faire l’objet d’une complète réhabilitation, ni se méprendre sur l’importance des travaux prévus dès lors qu’ils étaient chiffrés dans la promesse de vente ;

•    en ne proposant pas aux parties le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d’achèvement ;

•    que le vendeur était en liquidation judiciaire, le notaire et son assureur devaient être condamnés in solidum au paiement du prix de vente et de ses accessoires ;

•    que l’annulation du contrat de vente entraînait la nullité du contrat accessoire de prêt et que le banquier pouvait solliciter le montant du capital prêté qui n’avait pas encore été amorti, la perte de gain que l’établissement bancaire pouvait espérer par le biais des intérêts conventionnels constituait une perte de chance dont elle a souverainement fixé le montant.

Le notaire commet donc une faute engageant sa responsabilité lorsqu’il ne propose pas aux parties, comme en l’espèce, le cadre juridique approprié qui aurait permis aux acquéreurs de bénéficier de la garantie d’achèvement.