La Cour de cassation devait se prononcer le 17 janvier 2019, à l’occasion d’une action en responsabilité à l’encontre d’un notaire dans le cadre d’une opération de défiscalisation, sur le point de savoir si une association foncière urbaine libre peut être constituée par des propriétaires qui ne contribueront pas au financement des travaux.

En l’espèce, une société a acquis deux immeubles, qu’elle a entrepris de vendre par lots après division et placement sous le régime de la copropriété.  Afin de pouvoir bénéficier du dispositif de défiscalisation « Malraux », elle a constitué pour chaque immeuble une AFUL.

Une telle AFUL peut régulièrement être constituée entre la société à l’initiative de l’opération, qui à l’époque était encore propriétaire de logements ultérieurement cédés, et le propriétaire d’un local à usage commercial dispensé, au regard de la destination de son lot, à l’obligation de contribuer aux travaux du fait des conditions de défiscalisation.

Les requérants ont reproché à la Cour d’appel d’avoir écarté la responsabilité du notaire alors que l’AFUL n’avait pu être constituée régulièrement puisque l’acquéreur du local commercial participait aux assemblées générales de l’AFUL alors même qu’il était dispensé de l’obligation de contribuer aux travaux.

 A titre de rappel, les AFUL ne constituent qu’une déclinaison particulière des associations syndicales de propriétaires.  Elles sont régies par les dispositions de l’ordonnance n° 2004-632 du 1^er juillet 2004 et constituées entre les propriétaires intéressés pour l’exécution des travaux et opérations énumérés à l’article L. 322-2 du Code de l’urbanisme (opérations urbaines de restructuration, d’aménagement ou de restauration légalement énumérées).

Pour un ensemble immobilier nouvellement créée, une association foncière urbaine libre peut ainsi prendre naissance à partir de la première vente de lot pour être valablement formée entre le lotisseur et le premier acquéreur.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme l’exact application, par la Cour d’appel, de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 et de l’article L. 322-1 du code de l’urbanisme en retenant la qualité de propriétaire intéressé par l’exécution des travaux, laquelle n’implique pas leur paiement.

En conséquence, une telle qualité peut donc être reconnue à des personnes qui n’ont pas vocation à participer au financement des travaux.

En conséquence, une association libre, créée pour mener une opération de défiscalisation, peut être valablement constituée par des propriétaires qui ne contribueront pas au financement des travaux.

La qualité de propriétaire intéressé par l’exécution des travaux n’implique pas leur paiement.