Par une décision en date du 10 août 2026, le Conseil d’État rappelle un principe important du contentieux de l’urbanisme : le changement des règles d’urbanisme postérieurement à la délivrance d’un permis ne fait pas, à lui seul, disparaître le vice dont celui-ci était initialement entaché. Une mesure formelle de régularisation demeure nécessaire.

Une opération immobilière face à une évolution favorable du PLU

L’affaire trouve son origine dans un projet immobilier de la société Saint-Denis Génin, situé à Saint-Denis. La société a obtenu un permis de construire le 23 mars 2021 pour réaliser un ensemble immobilier de plus de 17 000 m² de surface de plancher, comprenant des logements, une résidence étudiante, un établissement recevant du public et un restaurant, dont le plus haut des bâtiments atteint 13 étages.

Plusieurs associations, un syndicat de copropriétaires et des collectifs de riverains ont demandé l’annulation du permis devant le Tribunal administratif de Montreuil.

Par un premier jugement avant-dire-droit, du 20 décembre 2022, le tribunal, constatant que des vices entachaient la légalité du permis, a sursis à statuer sur le fondement de l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme pour permettre la régularisation du projet.

Après l’obtention de deux permis modificatifs le 21 mars et le 20 septembre 2024, le tribunal a, par un second jugement du 17 janvier 2025, constaté que les vices avaient été régularisés et rejeté la requête des requérants.

Parmi les moyens soulevés figurait notamment la méconnaissance des règles de hauteur du PLUi. Le contexte juridique avait toutefois évolué entre la délivrance du permis et le jugement du tribunal : les règles d’urbanisme applicables au projet avaient été modifiées dans un sens favorable au pétitionnaire. Le tribunal en avait déduit dans son premier jugement que le vice tiré de la méconnaissance des règles de hauteur ne pouvait plus utilement être invoqué.

C’est précisément sur ce point que le Conseil d’Etat censure son raisonnement.

Un rappel clair du principe

Le Conseil d’Etat rappelle le régime applicable suivant :

« 2. Lorsqu’une autorisation d’urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par une autorisation modificative si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce. Toutefois, en l’absence de mesure de régularisation, le seul changement des circonstances de droit ou de fait n’a pas pour effet de régulariser le vice dont était entaché le permis, dont la légalité s’apprécie à la date à laquelle il est intervenu. »

Ce faisant, le Conseil d’Etat rappelle plusieurs principes :

S’agissant d’un recours pour excès de pouvoir, la légalité du permis s’apprécie au regard des règles applicables à la date à laquelle il est édicté, de sorte que la disparition d’une règle d’urbanisme méconnue ne suffit pas, par elle-même, à régulariser le permis (principe posé par CE 4 mai 2023, Société Octogone, n° 464702) ;

L’évolution ultérieure des circonstances de droit ou de fait peut en revanche permettre une régularisation, mais uniquement si ce changement a été acté dans le cadre d’une mesure de régularisation, si la règle relative à l’utilisation du sol qui était méconnue par l’autorisation initiale a été entre temps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l’effet d’un changement dans les circonstances de fait de l’espèce (principes posés par CE, 7 mars 2018, Mme B, n° 404079, 404080 et CE, 10 octobre 2022 Société Territoire Soixante-deux et autre, n° 451530, 451531). Cette solution est logique puisqu’elle permet à la mesure de régularisation, comme un permis modificatif, d’être prise au regard des règles et des faits plus favorables en vigueur au moment de son édiction, différentes de celles en vigueur à la date du permis initial.

Cette solution est également cohérente avec la règle, rappelée par le Rapporteur public Dorothée Pradines, selon laquelle le juge doit apprécier « le caractère régularisable (et non régularisé) du vice » entachant le bien-fondé du permis de construire à la date à laquelle il statue, au moment de mettre en œuvre l’article L. 600-5-1 du Code de l’urbanisme (CE, avis, 2 octobre 2020, Barrieu, n° 438318 ; CE 3 juin 2020, SCI Alexandra, n° 420736).

Le tribunal a donc statué trop hâtivement en écartant le moyen relatif à la hauteur au seul motif que les règles du PLUi avaient évolué favorablement et avant tout permis modificatif obtenu, qui aurait permis l’application de ces nouvelles règles au permis. La cassation est donc encourue.

Nos recommandations opérationnelles

Concrètement, la portée pratique de cette décision est loin d’être anecdotique : les délais de procédure se comptent en années et il n’est pas rare que le PLU(i) évolue pendant cette période ou que les circonstances de fait du projet soient modifiées.

Face à un vice identifié, les porteurs de projet doivent vérifier si une évolution favorable de droit ou de fait permet une régularisation mais surtout s’en prévaloir, à travers une mesure de régularisation.

De leur côté, les collectivités doivent sécuriser formellement la régularisation à travers une décision individuelle prise par l’autorité compétente et versée au débat contentieux.