Si l’acte de vente prévoit que le vendeur peut renoncer au droit d’usage et d’habitation viager par lettre recommandée avec avis de réception envoyée à l’acheteur 6 mois à l’avance, la renonciation ne peut pas avoir lieu de manière tacite.

En l’espèce, une maison a été mise en vente et le vendeur s’est réservé le droit d’usage et d’habitation viager. Huit ans après la vente, l’acheteur loue la maison au vendeur. Le vendeur assigne l’acheteur en annulation du bail, en remboursement des loyers versés et en indemnisation de son préjudice moral.

La Cour d’appel de Dijon rejette la demande du vendeur. Selon les juges du fond, le vendeur a renoncé de manière tacite au droit d’usage et d’habitation qu’il s’était réservé sur l’immeuble aux motifs qu’il a signé un contrat de bail, payé un loyer mensuel pendant 4 ans et avait sollicité par écrit un délai pour apurer l’arriéré locatif.

La Cour de cassation casse cet arrêt et estime que la renonciation n’est pas intervenue dans les formes prévues par l’acte de vente. Selon les termes de l’acte, le vendeur peut renoncer au droit d’usage et d’habitation par lettre recommandée avec avis de réception envoyée à l’acheteur 6 mois à l’avance : la renonciation ne pouvait donc pas avoir lieu de manière tacite.

Il est à noter que le crédirentier peut valablement renoncer à percevoir la rente, ou encore à son droit d’usage et d’habitation comme c’est le cas ici, et dispenser ainsi le débirentier du paiement des arrérages ultérieurs (Cass. 1e civ. 15 juin 1973, n° 72-12.811 : Bull. civ. I n° 205). Toutefois, cette renonciation ne se présume pas : en effet, le silence et l’inaction du crédirentier ne constituent pas des faits positifs et non équivoques témoignant d’une volonté manifeste de renoncer aux prestations définies dans l’acte de vente (Cass. 3e civ. 4 janvier1991, n° 89-14.858).