le 19/03/2020

Sur la qualification de terrain à bâtir en expropriation

Cass. Civ., 3ème, 30 janvier 2020, n° 19-10300

Par un arrêt en date du 8 novembre 2018, la Cour d’appel de Paris a fixé le montant des indemnités devant revenir à des expropriés au titre de l’expropriation de deux parcelles situées dans une zone d’aménagement concertée. 

Les expropriés se sont pourvus en cassation à l’encontre de cet arrêt en lui faisant grief de fixer les indemnités en écartant la qualification de terrain à bâtir.  

La qualification de terrains à bâtir présente des conséquences indemnitaires importantes dans la mesure où ces biens sont mieux valorisés qu’un terrain inconstructible, par exemple.  

En droit, l’article L. 322-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique définit les terrains à bâtir comme ceux qui, à la date de référence et quelle que soit leur utilisation, réunit cumulativement les conditions suivantes : 

  • Être situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ; 
  • Être effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone. 

 
En l’espèce, les biens étant situés au sein d’une ZAC, la question se posait de savoir si, à la date de référence, la dimension des réseaux de l’ensemble de la zone était suffisante pour permettre à ces biens de revêtir la qualification de terrains à bâtir.  

Faisant application des dispositions susvisées, la Cour de cassation rejette le pourvoi après avoir confirmé le raisonnement de la Cour d’appel qui a retenu que, à la date de référence, les réseaux étaient insuffisants pour satisfaire les besoins de l’ensemble de la zone dans laquelle se situent les biens de sorte que ces derniers ne pouvaient revêtir la qualification de terrains à bâtir.