Principe : La loi n° 2018-1021 en date 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique dite Loi ELAN est venue apporter une définition des parties communes spéciales, en insérant un article 6-2 au sein de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Ainsi, l’article 6-2 dispose que « les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

Les parties communes spéciales sont donc la propriété indivise de certains copropriétaires et non du syndicat des copropriétaires dans son intégralité. Toutefois, il sera précisé qu’il ne s’agit pas d’une nouveauté, dès lors qu’avant la loi ELAN, la jurisprudence avait déjà d’ores et déjà validé l’existence de parties communes spéciales, appartenant à certains copropriétaires.

A ce titre, l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise le mode de gestion de ces parties communes spéciales ainsi que sur les copropriétaires habilités à prendre des décisions les concernant.

Clarification : la Cour de cassation vient apporter des précisions concernant les copropriétaires compétents aux fins de prendre la décision de cession d’une partie commune spéciale.

En effet, lors d’une assemblée générale réunissant l’ensemble des copropriétaires, la cession d’une partie commune spéciale d’un bâtiment au profit d’un des copropriétaires avait été approuvée. Certains copropriétaires ont agi en nullité des résolutions considérant que, s’agissant d’une partie commune spéciale et non pas une partie commune générale, seuls les copropriétaires de ce bâtiment pouvait prendre cette décision.

La Cour d’appel rejette la demande d’annulation des résolutions, considérant que la cession a été valablement votée par l’ensemble des copropriétaires, dès lors qu’elle emporte création d’un lot auquel seront affectés une quote-part de partie communes spéciales et une quote-part de parties communes générales, impliquant une décision de tous les copropriétaires.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt rendu par la Cour d’appel, considérant que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci.

La Cour de cassation considère ainsi que l’assemblée générale constituée de l’ensemble des copropriétaires n’est pas compétente pour connaître des cessions relatives aux seules parties communes spéciales.

En effet, seuls les copropriétaires concernés sont propriétaires indivis de ces parties communes spéciales, A l’inverse, les autres copropriétaires constituant le syndicat des copropriétaires ne sont pas, quant à eux, propriétaires de ces parties communes spéciales.

Il est donc logique que seuls les copropriétaires, propriétaires de ces parties communes spéciales, puissent décider de leur aliénation.

Néanmoins, cette aliénation est susceptible d’entraîner des conséquences sur le règlement de copropriété – état descriptif de division, ainsi que les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges entre l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, ces décisions, qui concernent l’ensemble des copropriétaires devront nécessairement être prises par le syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée générale de copropriété.